Notas finais



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compra e venda

1/2011

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NOTAS


  1. O artigo 24.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, estabelece que os documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o disposto no Código do Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de agosto.

Nos termos do disposto no n.º 2 daquele artigo e na Portaria n.º 1535/2008, de 30 de dezembro, artigos 4.º e 6.º, a validade da autenticação dos documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial depende do depósito eletrónico, a efetuar pela entidade que a realiza, dos documentos autenticados e dos documentos que os instruam e que devam ficar arquivados.



  1. Identificação das partes e demais intervenientes

Da identificação dos outorgantes, bem como das pessoas singulares que representam, devem constar o nome completo, a naturalidade, a residência habitual, o estado e, se não intervier apenas como representante e for casado, o nome completo do cônjuge e o respetivo regime matrimonial de bens:


Se algum dos outorgantes não for português, deve mencionar-se a nacionalidade, salvo se intervier apenas na qualidade de representante.
A identificação das sociedades deve obedecer aos termos da lei comercial.

Da identificação das demais pessoas coletivas devem constar a denominação, sede e número de identificação de pessoa coletiva.


Exemplificando:




  1. , solteiro, maior, natural de freguesia de … , concelho de …/de nacionalidade … , residente em … , contribuinte n.º … .




  1. , casado, natural de freguesia de …, concelho de … , residente em … , que outorga, na qualidade de procurador, em representação de … , solteiro, maior, natural da freguesia de … , concelho de … /de nacionalidade, residente em … , contribuinte n.º … ,




  1. … , estado civil, natural da freguesia de ... , concelho de … , residente em … , que outorga, na qualidade de administrador/gerente/procurador, em representação da sociedade … , com sede em … , freguesia de … , concelho de … , matriculada na Conservatória do Registo Comercial de … , com o número de identificação de pessoa coletiva … e o capital social de … .

Os intervenientes acidentais devem ser identificados com o nome completo, estado civil e residência.




  1. Verificação da identidade dos outorgantes e demais intervenientes

A identidade dos outorgantes e demais intervenientes (excetuadas as testemunhas instrumentárias) pode, em princípio, ser verificada por uma das formas previstas no artigo 48.º do Código do Notariado: conhecimento pessoal, exibição do cartão de cidadão, bilhete de identidade, documento equivalente ou carta de condução, se emitidos pela entidade competente de um dos países da União Europeia; pela exibição do passaporte; por declaração de dois abonadores, cuja identidade será verificada por uma das formas anteriormente indicadas; ou, ainda, por exibição do título de residência que, nos termos do disposto no art.º 84.º da Lei n.º 23 /2007, de 4 de julho [que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional], substitui, para todos os efeitos legais, o documento de identificação.

No entanto, se o contrato tiver valor igual ou superior a € 15 000,00, a verificação da identidade dos outorgantes apenas poderá fazer-se pela apresentação de um dos documentos admitidos pelo Código do Notariado, com exceção da carta de condução (por força do disposto no art.º 7.º da Lei n.º 25/2008, de 5 de junho).

A identidade das testemunhas instrumentárias deve ser verificada por conhecimento pessoal, exibição do bilhete de identidade, cartão de cidadão, passaporte, ou carta de condução.



4. Identificação do imóvel
a) identificação física e económica:

natureza, denominação e situação por referência ao lugar, rua, números de polícia ou confrontações, freguesia e concelho; composição sumária; destino, que releva para determinação da taxa de IMT aplicável.


b) identificação fiscal:

  • artigo definitivo ou provisório (que é atribuído na sequência da apresentação do modelo 1 do IMI);

  • valor patrimonial, no caso de prédios já inscritos na matriz.


c) situação registal:

Nenhum contrato respeitante a factos sujeitos a registo pode ser lavrado sem que no texto se mencionem os números das descrições dos prédios na conservatória a que pertençam ou tenham pertencido, ou sem a declaração de que não estão descritos.

Sobre legitimação de direitos sobre imóveis e princípio do trato sucessivo ver os artigos 8º-A a 8º-D, e 9.º do Código do Registo Predial.

Em regra, os contratos pelos quais se transmitam direitos sobre prédios não podem ser celebrados sem que também se faça referência no título à inscrição desses direitos em nome de quem os aliena (cfr. artigos 54.º e 55.º do Código do Notariado, e também os artigos 44.º, 82.º e 83.º do Código do Registo Predial).


5. Preço

Se a venda tiver por objeto diversos prédios, além do preço global deve indicar-se o preço de cada um.





    1. Direitos legais de preferência.

Os direitos de preferência estão estabelecidos em diplomas avulsos. Destacam-se os estabelecidos na Lei do Património Cultural, aprovada pela Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro, a favor do Estado, Regiões Autónomas e municípios, sobre imóveis classificados, em vias de classificação ou situados em zonas de proteção; e os previstos na Lei de Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de novembro, regulamentada pelos Decretos-Leis n.º 862/76, de 22 de dezembro, e n.º 194/83, de 17 de maio.





    1. Autorização de utilização

Nos termos do disposto no art.º 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho, não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que autenticar o documento particular (n.º 1); fazendo menção do alvará de autorização de utilização, com indicação do respetivo número e data de emissão, ou da sua isenção (n.º 2); no caso de prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal deve mencionar-se se a autorização de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fração autónoma a transmitir (n.º 3); a apresentação da autorização de utilização nos termos do n.º 1 é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações (n.º 4).



O Regulamento Geral das Edificações Urbanas, que submeteu a licenciamento municipal a utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada (quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características), entrou em vigor a 7 de agosto de 1951. Se o prédio vendido tiver sido construído em data anterior deverá ser apresentado documento comprovativo de tal facto, designadamente documento comprovativo de que o prédio foi inscrito na matriz anteriormente àquela data.

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