Direitos reais/direito das coisas



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Centro de Ensino Superior do Amapá – CEAP

Direitos Reais 6ºDIV

Profa. Helisia Góes



C E A P


DIREITO DAS COISAS

( DIREITOS REAIS )

PROFa. HELISIA GÓES

6º DIV - 2007.2

MACAPÁ-AP
DIREITO DAS COISAS: É o conjunto de normas direcionadas às relações jurídicas que envolvem os Bens, materiais (móveis e imóveis) ou imateriais, passíveis de apropriação pelo homem, ou seja, que são suscetíveis de valor econômico.
DIREITO REAL: é o direito absoluto capaz de subordinar determinada coisa à pessoa a quem se acha diretamente vinculada, o seu dono.

Portanto, temos que o fundamento do Direito das Coisas é o Direito Real, sendo que este se caracteriza como uma relação entre o homem e a coisa, traduzindo apropriação de riquezas. Tal relação tem por objeto um bem material (corpóreo) ou imaterial (incorpóreo).



Exemplo: um prédio, um carro, um terreno, um boi...

Segundo robustas conclusões doutrinárias as coisas inesgotáveis ou extremamente abundantes na natureza não interessam ao Direito, como por exemplo, as águas salgadas dos oceanos, as águas dos rios, as praias, a luz solar, o ar atmosférico, etc...O que se entende é que por serem coisas de uso comum da humanidade (comunidade) constituem, hoje, o que se denominam direitos difusos e indisponíveis do cidadão.



COISAS e BENS
Na língua portuguesa a palavra Coisa tem um significado muito amplo, sendo utilizada para designar todo e qualquer objeto do nosso pensamento. Assim, a noção vulgar de coisa vale tanto para o que existe no mundo das idéias, como no da realidade sensível.

No Direito, porém, coisa (res) deve ter valor econômico, para ser objeto de relações jurídicas. Portanto, não é coisa para o mundo jurídico aquilo que não possa ser objeto de tais relações.

Os romanos faziam distinção entre coisas em comércio (res in commercio - que podiam ser apropriadas por particulares) e fora dele (res extra commercio – que não podiam ser objeto de relações jurídicas entre particulares pela sua natureza física ou por sua destinação jurídica).

Por tal pensamento estavam excluídas do comércio as coisas dedicadas aos deuses (res extra commercio divini iuris) e outras por razões profanas (res extra commercium humani iuris). Como exemplo, da primeira categoria, temos as coisas sagradas, dedicadas diretamente ao culto religioso, como os templos (res sacrae), as coisas santas (res sanctae), que eram as consideradas sob a proteção dos deuses, como as portas e os muros da cidade, e as coisas religiosas (res religiosae), que eram os túmulos.

Por razões de ordem profana, eram consideradas fora do comércio as coisas comuns a todos (res communes omnium), isto é, as indispensáveis à vida coletiva ou que fossem úteis a ela, como o ar, a água corrente, o mar e as praias, bem como as coisas públicas, pertencentes ao povo romano (res publicae), como as estradas e o Fórum.
Quando adquirimos uma coisa qualquer, passamos a ser sujeitos de direito subjetivo sobre ela, qual seja, o direito de dono. Objeto deste direito será a própria coisa adquirida.” César Fiuza
Já esclarecemos que nas relações jurídicas reais há uma PESSOA e um BEM, onde aquela exerce domínio sobre este. Porém, para que haja DONO essencial é a existência de NÃO-DONOS (o restante da sociedade).

Na doutrina de Fiúza, é “da oposição entre titular e não-titulares” que “surgem direitos e deveres”.

No entendimento do mesmo doutrinador:

DEVERES = OBRIGAÇÕES REAIS = “abstenção de qualquer ato prejudicial ao direito do titular. São deveres de respeito ao direito do titular.” Em contrapartida, “há os direitos do titular, direitos sobre o bem, sobre a coisa, daí seu nome, direitos reais.”


Bem: “é tudo aquilo que é útil às pessoas.” – César Fiuza

Coisa: “para o Direito, é todo bem econômico, dotado de existência autônoma, e capaz de ser subordinado ao domínio das pessoas.” – César Fiuza
Há mesmo um sentido sinônimo entre BEM e COISA. Mas nem todo BEM será COISA para os estudos jurídicos.

Segundo Fiuza, para que um BEM seja COISA, será necessária a observação de 3 requisitos:




  1. Interesse econômico;

  2. Gestão econômica (possibilidade de individualização e valoração);

  3. Subordinação Jurídica (poder estar sob o domínio de uma pessoa).


Exemplo: Um carro é um Bem por ser útil às pessoas; é Coisa por apresentar os três itens acima.
Importante frisar que os bens jurídicos como a vida, a liberdade, a saúde, e outros, não são coisas. Mas, no direito moderno, são coisas as patentes de invenção, obras de arte e os direitos autorais.
*Obs.: O CC2002 usa apenas o termo BEM.

NUMERUS CLAUSUS: No Direito Brasileiro os Direitos Reais são enumerados, expressa e taxativamente pela. Assim, segundo o art. 1225, do CC são Direitos Reais:


  1. Propriedade (conjunto de direitos sobre coisas próprias);

  2. Direitos Reais de uso e fruição: servidões, superfície, usufruto, uso e habitação (sobre coisas alheias);

  3. Direitos Reais de Garantia: penhor, hipoteca e anticrese (sobre coisas alheias);

  4. Direitos Reais de Aquisição: promessa irretratável de venda de imóvel (sobre coisas alheias).


*Obs.: A Enfiteuse será objeto de estudo de nossa disciplina, em função do CC1916.

TEORIAS
No decorrer da evolução do Direito, desde os tempos da Roma antiga, várias teorias buscaram distinguir os direitos reais dos direitos obrigacionais. Vejamos:


1) Clássica ou Realista
No entender desta teoria a distinção está baseada no poder do titular sobre uma coisa, e no poder de exigir que alguém faça, dê ou não faça algo, onde os direitos reais seriam absolutos (o poder imediato sobre uma coisa) e os direitos obrigacionais seriam relativos (dirigidos contra pessoa determinada – o devedor: terceiro que se inseria na relação entre a coisa e seu titular).
Diferenças apontadas:

  1. Quanto aos elementos constitutivos:

REAIS = dois elementos (titular e objeto)

OBRIGACINAIS = três elementos (sujeito ativo, sujeito passivo e objeto)



  1. Quanto às vantagens:

REAIS = detém poder de seqüela (seguem a coisa, aonde quer que ela vá)

OBRIGACINAIS = não possuem nenhuma vantagem.



  1. Quanto à sanção:

REAIS = oponíveis erga omnes (contra todos)

OBRIGACINAIS = opõem-se contra pessoa determinada (o devedor).



  1. Quanto aos modos extintivos:

REAIS = não tem prazo para se extinguir (em regra).

OBRIGACINAIS = são temporários (têm prazo certo para acabarem – até o pagamento)



  1. Quanto aos modos de aquisição

REAIS = modos peculiares de aquisição (procedimento definido em lei)

OBRIGACINAIS = não possui peculiaridade (pode iniciar-se em qualquer espécie de contrato ou de ato ilícito).



  1. Quanto à posse:

REAIS = pode ser possuído.

OBRIGACINAIS = não pode ser possuído.



  1. Quanto aos caracteres gerais:

REAIS = cada um possui suas próprias características; efeitos expressos em lei; adquirem-se de uma só vez; são estáveis, por serem adquiridos desde logo.

OBRIGACINAIS = serão sempre iguais, independente de sua origem (contrato ou delito); nem sempre seus efeitos estão expressos na lei, pois podem ser fruto de convenção; podem ser adquiridos em prestação; os créditos são apenas títulos, para que o direito seja adquirido no futuro.



2) Teorias Personalistas
Quatro teorias dissidentes da Clássica negam a existência de relações jurídicas entre PESSOA e BEM, pois acreditam só poderia haver relação entre PESSOAS. Assim, a relação jurídica real é a que se estabelece entre TITULARES e NÃO-TITULARES do bem.
Estrutura da Relação Jurídica Real para os Personalistas:
- Sujeito Ativo (titular)

- Sujeito Passivo (não-titular)

- Objeto (Bem)

- Vinculo Jurídico (liga titular e não-titulares, surgindo direitos reais e obrigações reais)


2.1) PRIMEIRA (Windscheid, Roguin e Planiol)
São iguais, pois tanto os direitos reais como os de crédito baseiam-se em relações obrigacionais entre pessoas. A diferença é apenas no sujeito passivo. DIREITOS REAIS: universal (toda a sociedade); DIREITOS DE CRÉDITO: uma ou várias pessoas determinada (devedor/devedores).
2.2) SEGUNDA (Michas e Quéru)
A diferença existente é em função do objeto. DIREITOS REAIS: um bem; DIREITOS DE CRÉDITO: uma prestação de dar, fazer ou não fazer.
2.3) TERCEIRA (Démogue)
Não vê importância nas diferenças. Importante é entender que os DIREITOS REAIS são fortes, enquanto os DIREITOS DE CRÉDITO são fracos. A diferença da intensidade do vínculo jurídico é que tem vital importância, e não dos sujeitos ou objeto.
2.4) QUARTA (Thon e SchloBman)
A diferença está no fato de que os DIREITOS REAIS não são subjetivos (erga omnes; necessidade social protegida por lei), enquanto que os DIREITOS DE CRÉDITO: são subjetivos.
3) Teoria da Instituição (Hauriou)
Os direitos reais se diferenciam dos obrigacionais porque tem sua fonte na própria instituição social, e não nas relações pessoais entre os indivíduos. Com a formação do Estado necessário foi a regulamentação de normas para a proteção dos interesses individuais, em detrimento de toda a sociedade.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS


  1. Eficácia Absoluta

Os Direitos Reais são oponíveis erga omnes, podendo o seu titular exercê-los em face de quem quer que seja e. Tal caráter impõe a todas as pessoas, indistintamente consideradas, o dever de respeitar o seu exercício.

São do gênero absoluto porque atingem toda a sociedade sob o dever de abstenção e não porque não sofram quaisquer restrições. Os não-titulares têm o dever de não perturbar o exercício dos Direitos Reais.

Por conta de seu caráter absoluto o sujeito passivo dos Direitos Reais é indeterminado, só se revelando concretamente no momento da ocorrência de um ilícito, de uma violação.

Dispõe Orlando Gomes:

"Considerando o aspecto que a teoria personalista salienta, verifica-se, como assinala Radbruch, que o direito real só encontra um sujeito passivo concreto no momento de sua violação, pois, enquanto não é violado, se dirige contra todos, em geral, e contra ninguém, em particular; o direito pessoal dirige-se desde o seu nascimento, contra uma pessoa determinada, e somente contra ela".

Ou seja, em contraposição aos direitos pessoais, que são relativos, os Direitos Reais são absolutos.




  1. Inerência

           Segundo José de Oliveira Ascensão, "[...] a coisa continua a ser objeto do direito real, mesmo que ‘passe por mil mãos’".

Está relacionada com a eficácia absoluta do Direito Real, através da idéia de aderência deste à coisa que constitui seu objeto.

Nos Direitos Reais sobre coisa alheia assume grande importância, visto que mesmo com a mudança do titular acompanham o direito de propriedade, por serem inerentes à coisa.




  1. Seqüela

Da Eficácia Absoluta e da Inerência decorre a seqüela ou seguimento, que se traduz no fato de o Direito Real acompanhar a coisa, onde quer que ela vá.

Assim, mesmo que a coisa adentre a esfera jurídica de outrem, o titular do Direito Real ainda poderá exercer os poderes correspondentes à sua condição, sem que para isso tenha de impugnar qualquer ato jurídico de disposição praticado em relação à coisa.

Exemplo: Ao usufrutuário é dado exercer seu direito em face de terceiro, que tenha adquirido a coisa alienada pelo proprietário, visto que o direito real de usufruto aderiu à coisa e acompanha-a onde quer que ela vá.


  1. Preferência

Os direitos reais de garantia constituídos sobre uma coisa prevalecem sobre quaisquer direitos pessoais e sobre outros direitos reais formados posteriormente em relação ao mesmo bem.

Portanto, tal característica está diretamente ligada aos Direitos Reais de Garantia.

Aplica-se aqui o direito de preferência conjugado com a regra da prioridade temporal, onde prevalece o direito real de garantia constituído há mais tempo, salvaguardando-se o caráter de oposição erga omnes inclusive contra eventuais titulares de direitos pessoais ou de outros direitos reais posteriores sobre o mesmo bem.

Podem ocorrer exceções ditadas pela leia. Exemplo: Art. 186, do CTN (“Art. 186. O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho.”). Os créditos tributários e trabalhistas são direitos pessoais.


  1. Tipicidade (“Numerus Clausus”)

Tipos são conceitos, moldes rígidos previstos pelo legislador e identificados por regimes jurídicos que lhes são próprios.

No sistema legal a tipologia pode ser aberta (numerus apertus) ou fechada (numerus clausus). Será fechada quando o número de situações que se podem encaixar nos moldes previamente definidos pelo legislador é finito.

No sistema jurídico brasileiro os Direitos Reais estão previstos de forma exaustiva pela lei, só se configurando como tais as relações que se amoldarem aos tipos previamente definidos pelo legislador, seja no bojo do próprio Código Civil, seja na legislação esparsa.

Não há possibilidade de criação de novos Direitos Reais, além daqueles taxativamente ditos pela lei.


  1. Perpetuidade

Mesmo sob larga discussão doutrinária, pode-se dizer, em linhas gerais, que os Direitos Reais tendem à perpetuidade, enquanto os direitos pessoais são essencialmente transitórios.

Pelo menos aparentemente, são os Direitos Reais mais estáveis e duradouros, visto que se destinam, principalmente, à manutenção e à defesa de uma situação.

Apesar da tendência à perpetuidade, importante frisar que os direitos reais podem também ser transitórios, como os Direitos Reais de Garantia, por exemplo.




  1. Publicidade

No âmbito dos Direitos Reais prevalece o Princípio da Publicidade, a fim de que se possa conferir segurança ao atributo da eficácia absoluta destes. Há, ao menos, uma presunção de que toda a sociedade tem conhecimento da existência do Direito Real.




  1. Aquisição por Usucapião

Os Direitos Reais são os únicos sujeitos à aquisição por usucapião.




UNIDADE I - PROPRIEDADE
Definição: é o direito de exercer, com exclusividade, o uso, a fruição, a disposição e a reivindicação de uma coisa.
Caráter Dinâmico: baseia-se a propriedade em relações que se movimentam, que se transformam no tempo e no espaço, visto que tem FUNÇÃO SOCIAL e FUNÇÃO ECONÔMICA.
Sentido Amplo: “situação jurídica composta de uma relação dinâmica entre o dono e a coletividade, da qual surgem direitos e deveres para ambos.” Fiuza
Sentido Estrito: “pode significar apenas os direitos do dono de usar, fruir, dispor e reivindicar, daí se falar em direito ou direitos de propriedade.” Fiuza
Sentido Específico e Objetivo: “propriedade é a própria coisa, objeto do domínio. Daí se falar em propriedade urbana ou rural, como sinônimo de imóvel ou prédio urbano ou rural.” Fiuza

RESUMO HISTÓRICO
Origem: Direito Romano (direito de usar, fruir e dispor).

Ligação religiosa: terras familiares (solo sagrado em que se enterravam os ancestrais e se lhes prestava culto).

Havia propriedade familiar, mas apenas dentro dos limites de Roma, porque os mortos continuavam vivendo através das propriedades que ocuparam em vida.

Depois admitiu-se a expansão e a propriedade para todos os habitantes do império.

Invasão bárbara: instabilidade, pequenos proprietários entregaram suas propriedades aos grandes senhores e se transformaram em vassalos, vinculados eternamente aos feudos, possuindo apenas a fruição da terra.

Burguesia: busca a implantação da monarquia absoluta e do Estado Nacional, iniciando-se a democratização da propriedade. Entretanto o Estado acabou por se tornar um grande entrave a evolução capitalista.

Iluministas e Liberalistas: Revolução Gloriosa, Revolução Americana e Revolução Francesa.

Atualidade: vigora a idéia de que a propriedade não é apenas um direito, mas deve responder à sua função social. “A propriedade existe em função das outras pessoas. Ninguém é dono de nada, a não ser que viva em sociedade. E é a essa sociedade que deve render tributos.”

Para proteção da sociedade, limitou-se o gozo absoluta da pessoa sobre a coisa, que não só fica impedida de usá-la em malefício dos demais, como fica obrigado a usá-la de acordo com as demandas do grupo social.



Fundamento Constitucional: art. 5º, XXIII.

Código Civil: 1228, 1º, 2º, 3º e 4º. (função social da propriedade).

Características de Direito Real: Oponibilidade erga omnes e Seqüela.

FUNDAMENTO DA PROPRIEDADE
Dentre as diversas teorias que buscaram desenvolver a base teórica da propriedade, destacamos as mais importantes:


  1. Teoria da Ocupação: tem por base a própria necessidade de ocupação pelo homem, a fim de satisfazer-se.

  2. Teoria da Lei: a propriedade existe porque a lei a criou e lhe garante continuidade. (Montesquieu e Hobbes). Vale perguntar: Mas a lei não a teria apenas regulamentado?

  3. Teoria da Especificação: só se pode entender a propriedade como fruto do trabalho (economistas e socialistas).

  4. Teoria da Natureza Humana: tem por fundamento a própria natureza humana, que naturalmente exerce domínio sobre as coisas.

  5. Teoria da Dignidade Humana: a propriedade existe em função do homem e de sua dignidade, pois por meio dela o ser humano se desenvolve e se realiza.



ELEMENTOS DA PROPRIEADADE
1) Direitos do Dono


  1. Direito de Usar (ius utendi): faculdade de colocar o bem a seu serviço, nos limites da lei e do direito alheio.

  2. Direito de Fruir ou Gozar (ius fruendi): obter todas as vantagens que a coisa proporciona. Normalmente quem frui usa, mas nem sempre. Quem aluga imóvel apenas frui, mas não usa, quem usa é o inquilino.

  3. Direito de Dispor (ius abutendi): Dispor é desfazer-se, seja pela venda, doação, abandono, renúncia, destruição,...Tem sentido ainda mais amplo: dar aplicação, dar emprego, finalidade, destino. Inquilino residencial não pode montar comércio, mas o dono pode residir ou explorar comércio, como queira. Pode dispor como quiser, respeitados os limites da lei. Vender, doar, trocar, emprestar, alugar, ...

  4. Direito de Reivindicar: direito de reclamar a coisa de quem injustamente a possua.



2) Deveres da Coletividade
Os não-titulares devem abster-se de atentar contra os direitos do dono, do titular (obrigações reais). Este elemento fundamenta-se no caráter de exclusividade da propriedade, bem como os direitos do dono.

3) Deveres do Dono
Deveres do Dono para com a coletividade (art. 1228, &1º e 2º, CC). No exercício de seu direito o proprietário não pode prejudicar a comunidade, seja de forma direta ou indireta. Ex.: Som alto, maconha, ...
4) Direitos da Coletividade
Direito de que a propriedade seja exercida de forma útil, não prejudicial.

Bem como os deveres do dono é elemento que busca fundamento na função social e no princípio da dignidade humana (CF, art. 5º).

O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) dispõe sobre o uso da propriedade urbana em prol da coletividade.

O proprietário não deve apenas limitar-se a não gerar prejuízo à coletividade, mas deve mesmo exercer efetivamente a sua função social, enquanto possuidor de uma riqueza. Deve assegurar o emprego das riquezas que possui conforme seu destino.



CLASSIFICAÇÃO
Conforme sua extensão e força, pode classificar-se em duas categorias:


  1. Propriedade Plena ou Alodial: quando seus elementos estiverem reunidos nas mãos de seu titular, sem qualquer limitação no tempo, nem direito real de terceiro.


Ex.: dono de uma fazenda, se utilizando dela e tirando o fruto de seu sustento, podendo dela dispor como bem entender e defendê-la contra todos.


  1. Propriedade Limitada: quando alguns de seus elementos acharem-se nas mãos de outra pessoa, que tenha direito real sobre a coisa, ou quando for resolúvel o direito. Também é limitada aquela gravada com cláusula de inalienabilidade (o dono não poderá vender, trocar, doar, dar em garantia..., ou seja, não pode dispor no sentido de transferir tal propriedade para terceiro.

Nua Propriedade: despida dos dois atributos principais: usar e fruir. Tem direito o proprietário apenas à substância da coisa, não podendo usar, nem fruir. Ex.: Usufruto – onde o proprietário ainda é dono, mas detém apenas alguns elementos da propriedade, pois o usufrutuário é que pode usar e fruir esta. Dispor: Pode doar ou vender, mas o donatário ou comprador deve respeitar os direitos do usufrutuário. Reivindicar: pode reivindicar, mas em nome do usufrutuário.
Ex.: dono de uma fazenda, se utilizando dela e tirando o fruto de seu sustento, podendo dela dispor como bem entender e defendê-la contra todos. Entretanto, resolve hipotecá-la para garantir empréstimo bancário. Passa o banco à condição de titular de direito real sobre as terras, tendo direito de reivindicá-las, caso a dívida não seja paga. A fazenda está sujeita a ônus real de hipoteca, portanto o direito do dono é limitado.

Ex.: Condição resolutiva. Pessoa doa um computador à outra, até que o mesmo se forme, devendo o mesmo retornar as suas mãos, tão logo isso aconteça. Formando-se a propriedade do donatário se resolveria, extinguiria, retornando tal direito ao doador.
*Obs.: Maria Helena Diniz – Prevê outra forma de classificação: Quanto à duração no tempo (perpétua ou resolúvel).

EXTENSÃO DA PROPRIEDADE
Imóveis: objeto quase absoluto deste estudo, relativos à extensão dos direitos do dono.

Móveis: o direito é limitado ao uso proveitoso da propriedade, que não prejudique terceiros e nem a propriedade como um todo.
Direito Romano:

- Dominus: dono, senhor.

- “usque ad caelos, usque ad ínferos. De caelis usque ad ínferos” – Até aos céus, até aos infernos. Dos céus até aos infernos. – se estendem infinitamente ao subsolo e ao espaço aéreo.
Direito Brasileiro – baseado no direito alemão (germânico) – a extensão dos direitos de propriedade correspondem ao espaço aéreo e ao subsolo, em toda altura e profundidade úteis ao seu exercício (1229, CC).
Modernamente – entende-se que o dono do solo (propriedade) não o é do subsolo e espaço aéreo, tendo apenas direito de usá-los, conforme seu interesse, e de impedir que a utilização alheia lhe perturbe o domínio.

RESTRIÇÕES À PROPRIEDADE
Legais: impostas pela lei – direitos de vizinhança; usucapião; restrições de Direito Agrário; servidões legais; Proteção especial pelo poder público (a documentos, obras e locais de valor histórico, artístico e cultural, monumentos e paisagens naturais notáveis, por meio de tombamento e desapropriação); limitações ao espaço aéreo e subsolo; as restrições ao uso do solo urbano; e outras mais.

Buscam proteger os direitos “do outro” – o exercício do direito de propriedade não deverá prejudicar terceiros. Função social= em prol do interesse público.


Voluntárias: impostas pelo próprio titular, que dizem respeito à inalienabilidade, à impenhorabilidade e à incomunicabilidade.

Tais restrições se aplicam aos bens imóveis, em regra. Porém, podem aplicar-se aos móveis não perecíveis (linhas telefônicas, ações...).




  • Inalienabilidade: alienar, vender, trocar, ou seja, transferir a propriedade.

- Restrição Relativa: pode haver autorização judicial, sob requerimento do titular de subrogação em outro bem. Assim, poderá o dono alienar o bem com cláusula de inalienabilidade.

- Frutos: não se estende aos frutos. Ex: um apartamento é inalienável, mas os aluguéis que acaso o titular receba de sua fruição não são; Fabrica pode ser inalienável, mas os produtos desta não serão.


  • Impenhorabilidade: visa a proteção do titular em relação a seus credores, que não poderão pedir a penhora do bem.

- Frutos: estende-se a impenhorabilidade aos frutos.


  • Incomunicabilidade: fica o bem protegido do cônjuge do titular.

- Frutos: estende-se aos frutos.
*Obs.: Bens inalienáveis são, por conseqüência, impenhoráveis e incomunicáveis. (649, I, CPC/ Súmula 49 – STF).
Obs.: Formas de Concretização das Cláusulas:

  1. Bem de Família: imóvel reservado pelo casal para residência da família (Inalienável e Impenhorável).

  2. Doações e Testamentos: doador e testador podem gravar os bens transferidos em qualquer uma dessa cláusulas.


*Obs.: Transferência de propriedade a título oneroso (compra e venda/troca) não podem sofrer gravura.
*Obs.: Eficácia das Cláusulas: somente depois de inscritas no Registro Público.


  • Resolubilidade: propriedade resolúvel é a que se mostra em caráter permanente, tendo sua extensão predeterminada, independente da vontade do dono. Ex: Retrovenda (vendedor se reserva o direito de recomprar o imóvel, no prazo máximo de três anos, restituindo ao comprador o preço mais despesas.



REIVINDICAÇÃO (Proteção Específica)
O proprietário tem garantido o direito de oposição erga omnes, ou seja, reivindicar o bem de quem quer que o possua injustificadamente. Deve fazer tal oposição por meio de ação própria.

- Ação Reivindicatória:

*Quem pode propor: somente o dono.

*Prova: domínio, com a descrição detalhada do bem, a posse injustificada do réu.
SUBUNIDADE I -PROPRIEDADE IMÓVEL
* AQUISIÇÃO (1227, 1238 a 1259, 1784, CC):
- Definição: “personalização do direito num titular”. Pode se dar, nos termos do CC, pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, pela usucapião, pela acessão e pelo direito hereditário.
- Classificação:
. Originária: quando alguém adquire a propriedade de um bem sem que este tenha sido transmitido por alguém. Não há qualquer relação entre o domínio atual e o anterior.

Acessão (1248, CC); Usucapião (1238 a 1259, CC).


. Derivada: quando houver transmissibilidade de domínio, por ato inter vivos ou causa mortis.

Negócio Jurídico seguido de registro; No direito hereditário.

Pode ser:

. A Título Singular: o último titular assume a condição jurídica de seu antecessor, mas não há sub-rogação na totalidade dos direitos, pois tem por objeto um coisa individualizada. Negócio jurídico inter vivos ou legados sucessórios.

. A Título Universal: o sucessor sucede o titular anterior em todos os seus direitos e obrigações. Sucessão causa mortis (herdeiros legítimos e testamentários).
. Conseqüências Práticas da Relação entre o Sucessor e o Antecessor:


  1. Aquisição Originária: incorpora-se no patrimônio do adquirente de maneira plena, da forma que este quiser; Não há necessidade de comprovar a legitimidade do direito do antecessor.

  2. Derivada: transmitida com os mesmos caracteres ou restrições que possuía na mão do antecessor (se a propriedade era resolúvel, não poderá ser transferida de maneira plena (“nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet” – ninguém pode transferir mais direito do que tem. Bem como no ônus real de servidão, por exemplo); Há necessidade de comprovação da legitimidade do direito do antecessor.



FORMAS DE AQUISIÇÃO:
1- Aquisição pelo Registro do Título
O Registro do Título de Transferência no Cartório de Registro Imobiliário competente é um dos meios aquisitivos da propriedade imobiliária, reconhecido no art. 1227, CC.

Será competente o Cartório nos termos da legislação vigente:

- CC, 1245 a 1247;

- LRP, 167, I, 168 e 169;

- Lei nº 7433/85;

- Decreto nº 93.240/86;

- STF, Súmulas 74 e 139.
No ordenamento brasileiro os negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio de bem imóvel. Além da vontade entre o adquirente e transmitente é essencial o registro do título translativo (circunscrição imobiliária competente). Assim, para que haja transferência de propriedade, devem ser registrados os seguintes negócios jurídicos, quando envolvam imóvel estranho ao litígio:


  1. Compra e venda;

  2. Dação em pagamento;

  3. Doação;

  4. Transação.


1.1 - Observações Relevantes:
. Mero Direito Pessoal: antes do registro do título translativo, o alienante continuará sendo dono do imóvel, cabendo ao novo proprietário mero direito pessoal (1245, §1º, CC).
. Teor falso do registro: poderá o interessado pleitear a retificação ou anulação, por meio de ação própria. (1245, §º, CC). Para o registro ser efetuado, basta o negócio jurídico que cria a obrigação de transferir o domínio ou que serve de causa à transmissão.
.Efeitos da Oponibilidade: somente a partir do momento do registro é que se inicia o direito de oponibilidade aos terceiros, bem como a publicidade. Ou seja, fica sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título e não na data do contrato.

Ex.: Art. 215, LRP – são nulos os registros de imóveis de alienante falido, feitos após a sentença de abertura de falência ou do termo legal nela fixado.


.Processo de Registro (182 e ss, LRP): deve haver a perfeita individualização do imóvel transmitido, com a indicação de todas as suas características, evitando-se confusão dos mesmos.
1.2- Efeitos do Registro:


  1. Constitutivo: cria o direito de propriedade;

  2. Publicidade;

  3. Legalidade do direito do proprietário;

  4. Força probante(1245, §2º, CC) – fé pública;

  5. Continuidade do domínio. Cabe registrar primeiro o domínio do alienante para depois registrar o do adquirente;

  6. Obrigatoriedade (1227 e 1245, CC). Bens situados em várias comarcas prescinde registro em todas elas.

  7. Retificação ou Anulação (1.247, CC): o registro não é imutável (213 a 216, LRP).


2- Da Aquisição por Acessão:
Acessão representa o acréscimo, ou seja, é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo.

Vale lembrar, que de acordo com o código das águas, se as correntes forem navegáveis, trata-se de águas públicas e, portanto, a regras do código civil que dizem respeito à aquisição de propriedade por acessão aplicam-se aos rios não navegáveis.

No Direito Brasileiro a Acessão é modalidade originária de aquisição da propriedade, dividida em outras cinco subespécies, conforme art. 1248, do CC:

2.1 - Por Formação de Ilhas (1248, I, CC):
Nos termos do art. 1249, do CC, quando uma ilha se formar em águas particulares será incorporada à propriedade do dono do terreno por onde passarem.

Exemplo: Se Juca tem um terreno à beira de um rio e naquele lugar surgir uma ilha, este se tornará dono da ilha.

Como já vimos, pela CF88, os cursos de águas naturais, assim como lagos e represas públicas, são de propriedade da União ou dos Estados.

Atualmente, as águas particulares limitam-se às represas construídas pelo dono da terra.

Assim, no exemplo acima, conforme a CF88, a ilha formada no rio que passa em frente ao terreno de Juca seria da União ou do Estado.

Entretanto, o dono do imóvel fronteiro à ilha formada terá o direito de uso e fruição desta, podendo mesmo, fazer oposição à terceiros, ou mesmo ao próprio Estado, que somente poderá usar a ilha em nome do interesse público.

Ilhas de Grande Porte: são aquelas onde se pode construir casas e ruas, como as ilhas de Paquetá e Niterói. Tais ilhas pertencem ao Município ou ao Estado e seu solo deve ser dividido em lotes de propriedade privada.

É pacífico, entretanto, que as ilhas que já pertenciam aos Município, Estados e particulares, antes da CF88, permanecem em tal domínio.


2.1 - Por Aluvião (1248, II, CC):
Aluvião é o depósito paulatino de materiais às margens dos rios e lagos. Tal acréscimo incorpora-se à propriedade do dono das terras ribeirinhas.

Já verificamos que as margens dos rios e lagos federais, na extensão de 15 metros, pertencem à União. Mas, com o aluvião, o terreno da União não sofrerá aumento, pois o limite de 15metros permanecerá.

Da mesma forma exposta acima, o dono do imóvel ribeirinho poderá usar e fruir das margens, cabendo-lhe, inclusive, impedir o acesso de terceiros e da União, sob a mesma alegação de necessidade de interesse público.

No caso de rios e lagos estaduais, permanece a disciplina geral do CC e do Código das Águas, incorporado-se as terras aluviais à propriedade do dono das terras marginais.


2.3 - Por Avulsão (1248, III, CC):
Avulsão é o depósito repentino de materiais às margens dos rios e lagos. Ocorre em função de fatos naturais, como abalos sísmicos, onde a porção de um terreno desloca-se e adere, definitivamente, às margens de outro terreno vizinho.

O dono do terreno ribeirinho será proprietário do acréscimo por avulsão, mas desde que indenize o proprietário das terras perdidas.

Caso não haja pagamento de indenização, poderá o dono do prédio diminuído, em um ano, reivindicar as terras perdidas.

Quanto à propriedade da União (20, III, CF88), vigora a mesma explicação acima.


2.4 - Por Abandono de Álveo (1248, IV, CC):
Álveo é o leito de rio.

Assim, temos algumas razões, apontadas por Fiúza, para o abandono do leito dos rios:




  1. Por ter o rio secado definitivamente: os proprietários das terras marginais adquirem o domínio do leito seco.

  2. Por ter o rio se desviado naturalmente: os proprietários das terras marginais adquirem o domínio do leito seco.

  3. Por ter o rio se desviado artificialmente: - Por interesse público: os proprietários situados às margens do novo curso deverão ser indenizados; e os proprietários das terras marginais adquirem o domínio do leito seco. – Não havendo interesse público: o rio não poderá ser desviado, salvo prévio consentimento de ambos os proprietários (leito seco e novo curso).




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