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A AÇÃO DE REVISÃO DOS CONTRATOS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO À LUZ DO ART. 50 DA LEI Nº 10.931/04
Jurandyr Souza Junior Desembargador do Tribunal de Justiça do Paraná

Pós-graduado em Direito Público/Administrativo

Professor da Escola da Magistratura do Paraná – Direito Processual Civil
1. A função social do contrato de financiamento habitacional e as distorções do sistema de crédito imobiliário

Não é circunstância recente a proliferação, perante os Tribunais, de demandas visando à revisão de contratos de financiamento imobiliário, em especial daqueles firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Isto se deve a inúmeras distorções em um sistema que, embora concebido para ser simples, resultou agravado com o decorrer do tempo, sobretudo por uma sucessão de crises e planos econômicos frustrados, bem como por algumas condições contratuais abusivas eventualmente praticadas por aqueles incumbidos da sua administração.

Em um primeiro momento, embora a proposta deste trabalho seja a de analisar esses litígios por uma perspectiva eminentemente processual, é necessário traçar, em síntese apertada e superficial, algumas linhas introdutórias sobre o mecanismo de funcionamento do contrato de mútuo habitacional vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação.

Vários foram os objetivos que moveram o legislador de 1964 a instituir o Sistema Financeiro de Habitação. O que se idealizou, naquela oportunidade, era instituir um sistema que beneficiasse não somente o cidadão comum, que pretendesse adquirir a moradia popular. A facilitação das condições de aquisição da casa própria também tinha como escopo a ampliação da demanda no mercado imobiliário, incentivando o crescimento da indústria da construção civil, que, por sua vez, geraria mais empregos e distribuição de renda, dando origem, em conseqüência, a um círculo virtuoso, de crescimento econômico e melhoria do bem-estar da população.

O mecanismo concebido para operacionalizar esse sistema era simples: os agentes financeiros, instituições pertencentes ao sistema financeiro nacional, teriam à sua disposição recursos oriundos das cadernetas de poupança, mais baratos que aqueles captados no mercado financeiro, para disponibilizar a título de empréstimo para os cidadãos que pretendessem adquirir a moradia popular, segundo as diretrizes do Sistema Financeiro de Habitação.

Enquadrado dentro dos requisitos necessários à fruição do benefício legal, poderia o mutuário pleitear a concessão do empréstimo mediante essa linha de crédito privilegiada, que consistia em um financiamento de longo prazo garantido por hipoteca sobre o imóvel adquirido. O principal diferencial dos contratos de mútuo imobiliário atrelados ao SFH, entretanto, residia na forma estipulada para o reajustamento das prestações do financiamento; a lei concedeu ao mutuário a segurança de que a atualização do valor das prestações mensais ficaria sempre atrelada à sua própria variação salarial. Assim, desde a contratação do financiamento, o devedor poderia estar seguro de que as parcelas a serem pagas mensalmente sempre estariam dentro dos limites de sua capacidade econômica. Em princípio, esae fato não prejudicaria a comutatividade do contrato, porque o reajustamento do saldo devedor permaneceria sendo realizado por meio dos índices aplicáveis às cadernetas de poupança. Ao final, caso a variação salarial do mutuário fosse inferior à flutuação monetária no período do contrato, o governo garantia a quitação do saldo devedor residual, por meio do Fundo de Compensação de Valores Salariais – FCVS, para o qual contribuíam todos os mutuários. Em um segundo momento, porém, já como decorrência do agravamento da conjuntura econômica nacional, passou a ser insustentável para o governo federal a manutenção do FCVS, posto que a existência da dívida residual ao final do contrato passou a ser a regra. Assim, a responsabilidade inicialmente atribuída ao governo foi paulatinamente transferida para os próprios mutuários, mediante a exclusão da cláusula FCVS dos novos contratos firmados no âmbito do SFH. A partir desse momento, caso não fossem capazes de quitar imediatamente o saldo devedor residual, aos devedores passou a ser facultado optar pelo seu refinanciamento, também por longo prazo.

Embora o sistema subsidiado parecesse em princípio auto-sustentável, a comutatividade dos contratos não resistiu à sucessão de turbulências econômicas decorrentes de crises econômicas internacionais e de pacotes governamentais desastrados. A partir dessas intempéries no cenário econômico, passou a ser freqüente que as prestações pagas mensalmente deixassem de ser aptas sequer para amortizar os financiamentos; assim, o principal da dívida jamais se reduzia, e permanecia indefinidamente sofrendo a incidência de juros e variação monetária.

Some-se a essa circunstância perversa a utilização, por alguns agentes financeiros, de práticas contratuais abusivas, a exemplo da capitalização dos juros, que no decorrer do longo prazo previsto para a quitação do financiamento, pode multiplicar em muitas vezes o valor do débito.

Conseqüência lógica de tudo isso é que, muito embora o mutuário possa ter cumprido regularmente com o pagamento das prestações mensais que lhe eram exigíveis, ainda assim, freqüentemente o saldo devedor permanece sem ser amortizado, e o seu valor continua crescendo incessantemente. Em razão dessa disparidade, ao final do prazo do financiamento, e mesmo que pagas todas as prestações, não raro o saldo residual contabiliza quantia muitas vezes superior ao valor do próprio imóvel objeto do contrato. Diante dessa circunstância, no mais das vezes o mutuário se verá obrigado a realizar o refinanciamento deste débito. É de se notar, a propósito, que o simples pagamento das prestações desse novo financiamento não garante ao mutuário a segurança de ver o contrato quitado ao final do novo prazo concedido. De qualquer modo, o que normalmente ocorre é que, mesmo quando do pagamento regular das prestações, ao final do contrato, o saldo devedor residual redundará em uma dívida muito superior ao próprio valor do bem financiado, verdadeiramente impagável.

Assim, resultado inevitável de tudo isso é que, terminado o prazo do financiamento, o mutuário ainda se encontrará na iminência de perder o imóvel adquirido, mediante a execução hipotecária do saldo residual. Não é necessário realizar exercício mental muito elaborado para perceber que este desfecho afronta diametralmente a própria finalidade social concebida para o financiamento imobiliário, que visa precipuamente a facilitação do acesso do cidadão à moradia popular. De outro vértice, saliente-se que nem mesmo o agente financeiro verá integralmente satisfeita a sua contraprestação, posto que, nos termos do art. 7º da Lei nº 5.741/71, a adjudicação do imóvel dado em hipoteca exonera o devedor do pagamento de todo o restante do débito.

Nesse cenário, não obstante inexistam perspectivas de se atingir a finalidade social a que se destinava o contrato, também é de se observar que ambas as partes restam insatisfeitas ao término da relação jurídica: o mutuário, porque mesmo tendo pagado regularmente todas as prestações, ver-se-á, ao final, expropriado de sua moradia própria; e, a instituição financeira, porque jamais obterá o retorno de todos os valores previstos quando da celebração da avença.

Diante dessa conjuntura perversa, não é de se estranhar o porquê da notória multiplicação de ações judiciais visando à revisão de contratos de crédito imobiliário, sobretudo quando se trata daqueles firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.


2. A necessidade de uma segura disciplina processual para os litígios sobre contratos de crédito imobiliário

Como já mencionado, são milhares as novas ações intentadas todos os dias por mutuários do Sistema Financeiro de Habitação, com o objetivo de se ver declarada a nulidade de condições contratuais consideradas nulas ou abusivas, ou mesmo para que seja simplesmente restaurada a comutatividade contratual.

Pedido muito comum nesse tipo de demanda é aquele em que se requer o deferimento liminar do depósito do valor das prestações, segundo os critérios de cálculo elaborados pelo próprio mutuário. Esse tipo de solicitação tem sido invariavelmente deferido pelos Tribunais, sobretudo ante a probabilidade de ocorrência de práticas ilegais no decorrer da execução do contrato de mútuo habitacional.

Entretanto, também não são raras as ocasiões em que mutuários de má-fé procuram se privilegiar da tutela jurisdicional para reduzir artificialmente os custos da sua parcela mensal, durante toda a morosa tramitação do processo. Este tipo de atitude é de sobremaneira prejudicial para a manutenção do sistema de crédito imobiliário, porquanto o depósito judicial irrisório dificulta o retorno do capital investido pelo agente financeiro. Neste particular, também é de se ver que não é só o banco que resulta onerado pela medida liminar; considerando que são centenas de milhares as ações revisionais que tramitam perante o Poder Judiciário, a imposição de óbices ao retorno do capital investido significa a redução da disponibilidade de dinheiro para novos empréstimos, encarecendo-os e prejudicando os futuros mutuários. Aqui, nota-se que essa “indústria de liminares” também é absolutamente indesejável, sobretudo porque, considerada em um plano conjuntural, prejudica – e muito – a manutenção do sistema de crédito imobiliário.

Por essa razão é que era absolutamente necessária uma regulamentação legal mais precisa sobre o regime da concessão de liminares nos litígios envolvendo os contratos de mútuo habitacional, o que finalmente ocorreu com o advento da Lei nº 10.931/04.
3. O acesso à justiça, a efetividade da tutela jurisdicional, e a solução dos litígios surgidos nas relações vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação

Dentre outros objetivos, a Lei nº 10.931/04 teve por escopo atender à necessidade que se tinha de uma disciplina mais aprimorada do regime das ações em que se discutem os contratos de crédito imobiliário, especialmente aqueles vinculados ao regime do Sistema Financeiro de Habitação.

Como não poderia deixar de ser, entretanto, a interpretação da novel regra legal tem sido objeto de calorosos debates entre os agentes financeiros e os mutuários, o que tem inevitavelmente repercutido em posições divergentes na doutrina e jurisprudência.

Os mutuários não raro têm defendido a inconstitucionalidade da nova disciplina processual da matéria, ao argumento de que a sua aplicação resultaria na imposição de excessivo ônus para aqueles que pretendem discutir o contrato em juízo, praticamente inviabilizado a propositura das ações revisionais. A perspectiva dos agentes financeiros, de outro lado, é a de que o artigo 50 do referido diploma surgiu apenas para finalizar com a tão propalada “indústria de liminares”, da qual se serviam alguns mutuários de má-fé, com o objetivo de fraudar o cumprimento dos contratos, prejudicando assim a própria manutenção do Sistema Financeiro de Habitação.

Em que pesem as considerações normalmente expostas pelos sujeitos parciais desse tipo de litígio, em verdade, parece que a finalidade precípua da disciplina processual imposta pelo art. 50 da Lei nº 10.931/041 é justamente a de garantir maior grau de previsibilidade e segurança para os processos que versam sobre a revisão dos contratos de crédito imobiliário.

Como já mencionado, é fato notório que a comutatividade dos contratos vinculados ao SFH tem freqüentemente resultado prejudicada, sobretudo por conta de efeitos gravosos decorrentes de pacotes econômicos governamentais, e pela utilização, por parte dos agentes financeiros, de práticas contratuais reconhecidamente abusivas. Entretanto, também é inolvidável que a longa pendência dos procedimentos revisionais pode prejudicar a própria reprodução do sistema de crédito imobiliário, porquanto os agentes financeiros efetivamente dependam do retorno do capital investido para disponibilizá-lo a novos mutuários adquirentes da moradia própria.

Posto o problema, em um primeiro momento, cabe observar que o enfrentamento da inovação legislativa deve ser feito na perspectiva do máximo prestígio ao princípio do acesso à justiça; partindo-se da premissa de que o processo é o meio apto de que o jurisdicionado dispõe para tornar efetivo o seu direito material potencialmente violado, em contrapartida, naturalmente incumbe ao Estado-Juiz o dever de prestar a tutela jurisdicional de maneira efetiva e adequada2. Vale dizer, o processo jamais pode servir de óbice para a distribuição da justiça, mesmo porque a própria finalidade do due process of law é de natureza instrumental, ou, em outras palavras, é de proporcionar meios idôneos e legítimos para a solução do conflito de direito material surgido entre as partes.

É evidente que o devido processo legal pressupõe a observância das formalidades pré-estabelecidas na lei processual, mesmo porque isto significa a própria garantia das partes a um processo justo e isento. Entretanto, suplantar o objetivo precípuo do processo, concebido como o meio de atuação da jurisdição, por um exacerbado – e injustificável – apego ao formalismo, significaria entender o processo como uma abstração, como se este tivesse um fim em si próprio. Nessa hipótese, embora a solução jurisdicional efetivamente possa ser formalmente perfeita, em realidade, a prestação de direito material proporcionada terá sido uma verdadeira não-tutela, porque inútil e ineficaz para os interessados.

Divorciar o processo de sua perspectiva teleológica, que é a própria pacificação do conflito entre os agentes sociais, significa lançar em verdadeiro descrédito o próprio Poder Judiciário, que, preocupado unicamente com questões de método, acaba por deixar de cumprir o seu munus institucional concernente à distribuição da justiça. Em última análise, isso acaba por distanciá-lo do jurisdicionado, que o aciona sempre com o objetivo de ver solucionado o seu problema surgido no plano do direito material, e não para discutir minúcias relativas ao processamento de sua demanda.

Tudo o que se disse foi com a intenção de determinar a premissa básica deste estudo: sempre que o jurisdicionado aciona o Estado-Juiz em busca de uma solução para o litígio de direito material, em nome do acesso à justiça, e da prestação jurisdicional efetiva e adequada, a este incumbe o dever de buscar, dentro do sistema, os meios necessários para a satisfatória solução da controvérsia. Em outras palavras, não é o direito material que deve ser tutelado na medida das limitações do processo, mas o processo que deve fornecer os meios aptos para a efetiva e adequada tutela do direito material.

No que toca à específica questão que envolve as ações revisionais de contratos de mútuo imobiliário, portanto, a interpretação da disciplina do artigo 50 da Lei nº 10.931/04 deve necessariamente visar à máxima efetividade da tutela jurisdicional. Cumpre mencionar, todavia, que a máxima efetividade a que nos referimos não significa prestigiar tão-somente os interesses dos mutuários, normalmente os autores das demandas, sendo certo que, como já mencionado anteriormente, são igualmente dignos de relevância jurídica os interesses defendidos pelos agentes financeiros.

Em suma, o que se pretende estabelecer é o melhor ambiente possível para a discussão judicial do contrato de crédito imobiliário, na mesma medida em que se garante que a pendência desta discussão repercuta sobre o sistema da forma menos onerosa possível.


4. A natureza jurídica do novel instituto

Passadas essas ponderações iniciais, a primeira questão que surge é sobre a natureza das regras instituídas pelo dispositivo em comento. Considerando que o seu caput faz referência indistinta a todas e quaisquer “ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários”, parece adequado concluir que se trata de procedimento especial de jurisdição contenciosa (a exemplo de tantos outros já legalmente previstos, especialmente no Livro IV do Código de Processo Civil). Posto isso, é possível dizer que o procedimento foi elaborado com a específica finalidade de atender a esta peculiar necessidade de direito material – a revisão de contratos de financiamento imobiliário. Assim, tal como acontece nos demais tipos de procedimentos especiais, a lei impõe às partes uma série de prerrogativas e restrições normalmente inexigíveis nos procedimentos tidos como ordinários, tudo com vistas a garantir a máxima efetividade e segurança na prestação da tutela jurisdicional.

Outra consideração oportuna neste momento, é que muito pouco se inovou no processo estabelecido para essas ações revisionais, porquanto grande parte das suas regras decorra da institucionalização legislativa do que já ocorria na prática forense, bem como do que já vinha consagrado como posição pretoriana dominante.
5. A quantificação e o imediato pagamento dos valores incontroversos – A exegese do art. 50, caput e § 1º, da Lei nº 10.931/04

Aspecto muito discutido nos litígios envolvendo os contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação é a questão atinente à legitimidade da variação monetária aplicada pelo agente financeiro sobre as prestações dos financiamentos. Com efeito, em decorrência do enorme número de contratos por eles administrados – o que inegavelmente prejudica que se empregue tratamento individualizado a cada mutuário –, não raro os agentes financeiros acabam aplicando, sobre as prestações dos financiamentos, índices de atualização monetária que ultrapassam os limites da capacidade salarial dos mutuários. Não obstante, acaso ao final da demanda se verifique a abusividade de algum encargo contratual, a sua anulação também tem a potencialidade de repercutir na redução do valor das prestações do financiamento.

Por essas razões, sempre foi muito comum que os mutuários apresentassem, junto à petição inicial, cálculo unilateral da evolução do financiamento e das prestações, com o específico objetivo de obter tutela antecipatória, no sentido do deferimento do depósito judicial dos valores que reconhecem devidos.

Essa sistemática não foi alterada com o advento da nova legislação. A regra do caput do artigo 50 da Lei nº 10.931/04 simplesmente formalizou o que já era prática comum, estabelecendo que, sob pena de inépcia, o autor deverá quantificar já na petição inicial o valor que entende como incontroverso. A rigor, nesse aspecto o dispositivo legal inovou muito pouco. De qualquer modo, a imposição dessa especificação como condição de processamento da demanda parece salutar, sobretudo porque o pedido se torna melhor determinado, facilitando ao juízo e à parte contrária a compreensão, desde o início, da exata extensão da controvérsia instaurada.

O mesmo é possível dizer em relação ao § 1º da norma em análise; via de regra, as demandas revisionais são propostas com pedido de antecipação de tutela, onde se requer o deferimento do depósito judicial dos montantes que os mutuários entendem devidos (valores incontroversos). A jurisprudência sempre foi reiterada em admitir a realização desses depósitos, mesmo porque, não obstante exonerassem o devedor da mora exclusivamente em relação aos valores consignados, a medida beneficiava o próprio agente financeiro, posto que, a partir da consignação, o descumprimento da obrigação passava a ser apenas parcial.

A única modificação introduzida pelo mencionado § 1º, neste particular, foi a determinação para que o devedor não se desfaça dos valores incontroversos por meio de depósito judicial, mas sim, através do imediato pagamento, realizado agora diretamente para o agente financeiro, no tempo e modo contratados.

Aqui, o legislador visou a privilegiar os princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas. O procedimento passou a ser mais eficiente; além de não infligir qualquer gravame adicional para o mutuário – que continua lançando mão unicamente dos montantes que reconhece devidos –, ao agente financeiro passou a ser possível o acesso mais simplificado aos valores incontroversos, vez que deixou de ser necessária a intermediação do juízo para o respectivo levantamento.

Tudo isso contribui para o aperfeiçoamento do sistema; a uma, porque estimula o devedor a permanecer adimplindo a parcela incontroversa de sua obrigação3; e, a duas, porque este capital não precisa ficar imobilizado na conta vinculada ao juízo, retornando imediatamente para o agente financeiro, que poderá, desde logo, disponibilizá-lo para novos adquirentes da casa própria.


6. A natureza jurídica do depósito judicial dos valores controvertidos – Art. 50, § 2º, da Lei nº 10.931/04

Este dispositivo talvez seja o aspecto mais tormentoso da novel disciplina legislativa. A regra estabelece que “a exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados”. Conjugado com o § 4º do mesmo artigo, que dispõe que “o juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor”, alguns intérpretes desatentos foram induzidos a crer que o depósito do valor controvertido caracterizaria uma verdadeira condição para o processamento da demanda revisional. Essa conclusão parte da premissa de que, via de regra, o devedor não poderia deixar de consignar o valor controvertido, dependendo a sua dispensa da ocorrência de circunstâncias excepcionais, reconhecidas pelo prudente arbítrio do juiz.

Entretanto, de uma análise mais acurada do § 2º daquela regra legal, percebemos que não existe disposição sobre a eventual inadmissibilidade da demanda, acaso ausentes os depósitos dos valores controvertidos. Por esse motivo, parece mais apropriado concluir que o depósito dos valores controvertidos se refere unicamente à suspensão da exigibilidade da obrigação, não se tratando, portanto, de condição de procedibilidade da ação revisional.

A única condição especial de admissibilidade deste tipo de ação, vale repetir, é aquela mencionada no caput do artigo 50, já referida neste trabalho, e que determina a quantificação dos valores incontroversos.

O entendimento nem poderia ser diferente; a disposição que estabelecesse a capacidade financeira do autor como uma das condições específicas da ação esbarraria necessariamente no princípio constitucional do acesso à justiça. Seria de todo indevida a vinculação da admissibilidade da ação revisional ao pagamento do valor incontroverso, e, ao mesmo tempo, ao depósito do montante controvertido. Interpretado dessa forma, o devedor, então, ver-se-ia obrigado a se desfazer mensalmente do valor integral da prestação exigida pelo banco, sendo a única diferença, a de que uma parte seria imediatamente paga para o credor, e, a outra, depositada em Juízo. Todavia, exigência nesse sentido praticamente inviabilizaria a utilização deste tipo de demanda, porquanto seja certo que, no mais das vezes, os mutuários recorrem ao Judiciário quando já não mais têm condições de arcar com as parcelas do financiamento, na forma calculada pelo banco, sem o grave comprometimento da sua economia familiar.

Nesse sentido, determinar que o valor controvertido seja desde logo depositado em juízo significaria prestar uma verdadeira não-tutela, vez que o devedor continuaria compelido a se desfazer mensalmente do valor integral da parcela, durante toda a morosa tramitação da demanda.

A melhor interpretação do § 2º, portanto, parece ser a de que essa regra veio unicamente para consolidar a jurisprudência que já era praticamente unânime em nossos Tribunais, no sentido de que o depósito parcial do valor das prestações exonera o devedor dos efeitos da mora, porém, somente na exata medida do montante depositado, não suspendendo, assim, a exigibilidade do restante. Segundo o entendimento pretoriano corrente até o advento da Lei nº 10.931/04, o depósito parcial do débito era sempre possível, porém, na prática, não era apto para impedir que o credor promovesse a execução hipotecária pelo restante4.

Sem embargo, observe-se que inexiste razão plausível para que seja diferente após a vigência da lei nova. Uma vez proposta a ação revisional pelo mutuário, desde logo este deve quantificar os valores sobre os quais pretende controverter. O valor incontroverso deverá permanecer sendo pago no tempo e modo contratados.

Quanto ao montante controvertido, são-lhe abertas duas opções: a primeira, de depositá-lo em juízo, suspendendo a sua exigibilidade; e, a segunda, de não fazê-lo, ocasião em que assume o risco de ser acionado judicialmente pelo agente financeiro, por exemplo, via a ação de execução hipotecária regida pela Lei nº 5.741/71.

Neste último caso, proposta a demanda executiva, e após garantido o juízo, a ação revisional passa a fazer as vezes dos embargos do devedor, mesmo porque a absoluta identidade de matérias fatalmente acabaria induzindo os embargos à conexão ou continência, ou mesmo à extinção em função da litispendência.

Esta solução já existia no bojo do sistema e era amplamente aplicada pela jurisprudência5, sendo certo que a lei nova surgiu com o único intento de trazê-la à evidência. Com efeito, a única forma de fazer desaparecer a exigibilidade do crédito do agente financeiro é mediante o seu pagamento ou consignação judicial, ocasião em que se fulmina o interesse do credor em mover a execução hipotecária. Isto porque, nessas hipóteses, uma vez reconhecida razão ao agente financeiro ao final da ação revisional, poderá requerer o imediato levantamento dos montantes até então controvertidos, sendo desnecessária, portanto, a expropriação do imóvel hipotecado.

Como se vê, a sistemática que se concebeu anteriormente à vigência da Lei 10.931/04 é plenamente compatível com a dicção do § 2º de seu artigo 50. Além disso, esta parece ser a interpretação mais recomendável, mesmo porque, não obstante estabeleça procedimento simples e seguro, também proporciona o melhor e mais efetivo acesso das partes à tutela jurisdicional, com a vantagem de que não se desprestigiam quaisquer garantias processuais dos litigantes.



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