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Acórdãos STJ

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Processo:

09A0265






















Nº Convencional:

JSTJ000Relator:

FONSECA RAMOS

Descritores:

CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ENTREGA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE-VENDEDOR

POSSE

NATUREZA DA POSSE DO PROMITENTE-COMPRADOR

USUCAPIÃO

DIREITO DE RETENÇÃO







Nº do Documento:

SJ200903120002656

Data do Acordão:

03/12/2009

Votação:

UNANIMIDADE

Texto Integral:

S

Privacidade:

1







Meio Processual:

REVISTA

Decisão:

CONDEDIDA A REVISTA







Sumário :

I) - Em regra, o promitente-comprador de fracção predial, que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – sendo, nesta perspectiva, um detentor precário já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material).


II) – Importa, casuisticamente, averiguar se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio.
III) – Tendo-se provado que – a Autora, está, desde o início de 1978, na fracção objecto mediato do contrato-promessa de compra e venda onde mora; obteve a entrega, “traditio”, por parte do promitente-vendedor da fracção; pagou a quase totalidade do preço (falta apenas pagar 50.000$00 (€ 249,40) do preço global estipulado em 22.7.1977 - (1.800.000$00); realizou obras, em 1978 e 1979, no valor de 1 626 211$00, que foram autorizadas pelo promitente-vendedor que, para tanto, lhe entregou as plantas, alçados, planos eléctricos e de conduta de água da fracção; que as obras de reconstrução incluíram deitar paredes abaixo e substituição de pavimentos, azulejos e pintura de paredes; que a escritura que incumbia ao promitente vendedor marcar fora aprazada para 30.1.78 mas não foi realizada, apesar de solicitada pela Autora; que a partir da entrega a Autora sempre pensou que ia efectuar a escritura pública de compra e venda, e ainda que, o promitente-vendedor nunca lhe exigiu a entrega do andar e que esta, no dia 03.8.82, fez a declaração na competente repartição de finanças para efeitos de isenção de sisa – importa concluir que adquiriu o direito de propriedade da fracção, por usucapião, tendo em conta que exteriorizou uma posse pública, pacífica, titulada, de boa-fé, exercida ininterruptamente, desde a data da entrega, no início do ano de 1978, até 30.11.2000 – data da propositura da acção.
IV) – A posse exercida pela Autora, além do elemento material – corpus – contacto e ligação à coisa detida – revestiu-se de intenção de exercer um direito próprio, animus rei sibi habendi e não em nome do promitente-comprador.
V) - Não tendo a Autora, promitente-compradora, invocado como causa de pedir pretenso direito de retenção, que teria de ter subjacente a alegação e prova do incumprimento definitivo do promitente-vendedor que recebeu o sinal, visando garantir o crédito da restituição do sinal em dobro, não poderia à Autora ser reconhecido tal direito.
VI) – O direito de retenção conferido ao promitente-comprador, não visa mantê-lo na fruição de qualquer direito de gozo, mas antes garantir o pagamento do seu crédito – dobro do sinal prestado – no pressuposto de que existe incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor, concedente da traditio, que recebeu sinal.








Decisão Texto Integral:


Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA intentou, em 30.11.2000, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – 2ª Vara – acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, contra:


BB e mulher CC e; DD e marido EE.
Pedindo:
a) se reconheça a aquisição pela autora do direito de propriedade sobre a fracção autónoma identificada (designada pela letra “O” correspondente ao 5° andar esquerdo do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ................., em Lisboa), por via de usucapião, declarando-se a autora titular do direito de propriedade sobre a mesma;
b) Se ordene o cancelamento do registo do direito de propriedade inscrito a favor dos RR, sob a Ap. 2 de 23.09.98.
Para o efeito alega, em síntese, o seguinte:
- a Autora habitava, em 1977, o ..º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..............., em Lisboa, que passou a ser designado na escritura de constituição do prédio em propriedade horizontal por ...° andar esquerdo;
- a Autora combinou com o proprietário do prédio, FF e mulher que lhes entregaria devoluto o então 5º andar (hoje 4°), contra a venda e entrega por estes do então 6° andar esquerdo, actualmente 5° andar esquerdo, tendo para o efeito celebrado contrato-promessa em 22.07.77;
- aquando da constituição da propriedade horizontal, o andar que foi objecto do contrato-promessa passou a ser designado por 5º andar esquerdo;
- a escritura de compra e venda não foi efectuada na data acordada porque os vendedores não tinham ainda concluído o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal;
- os vendedores deram à Autora, nos inícios de 1978, a posse do andar objecto do contrato-promessa, passando a Autora a habitá-lo desde essa data com animus possidendi;
- a Autora entregou a título de sinal, na data da celebração do contrato-promessa a quantia de 500.000$00 e reforços de sinal, ficando ajustado que os restantes 50.000$00 seriam pagos aquando da realização da escritura;
- em 1979 a Autora pagou através do seu advogado os restantes 50.000$00;
- a Autora realizou na fracção numerosas obras, em 1978 e 1979, sem oposição dos vendedores, tendo gasto valor superior ao da compra (1.800.000$00);
- desde que tomou posse da fracção a Autora sempre se considerou e actuou como proprietária;
-FF e mulher faleceram, sendo seus únicos herdeiros os filhos, RR., nunca tendo sido outorgada a escritura.
Citados os RR. contestaram (fls. 243) formulando pedido reconvencional, dizendo em síntese o seguinte:
- aproveitando as relações pessoais de intimidade que mantinha com FF, a Autora conseguiu que este declarasse que lhe prometia vender o referido 6° andar esquerdo (hoje 5°);
- o preço estabelecido teve em consideração que o andar carecia de obras de conservação, recuperação e beneficiação;
- o contrato-promessa foi outorgado com desconhecimento do cônjuge do FF, GG;
- após o falecimento de FF a Autora intentou acção contra GG, pedindo a execução específica do contrato-promessa, acção que foi julgada improcedente, com fundamento de que o contrato-promessa não fora outorgado pela cônjuge do promitente-vendedor;
- a Autora propôs então acção contra os RR., alegando que a GG deu a sua adesão ao contrato-promessa;
- a Autora nunca pagou despesas de condomínio, nem contribuiu para as obras de correcção e recuperação realizadas em 1980, que custaram cerca de 20.000 contos.
Em reconvenção deduziram contra a Autora os seguintes pedidos:
 a) seja reconhecido que são os legítimos proprietários da fracção;
b) seja a Autora condenada a restituir-lhes a fracção livre e devoluta;
c) Seja a Autora condenada a pagar-lhes indemnização pelos prejuízos sofridos pela ocupação a apurar no decurso do processo ou em liquidação de execução de sentença.
Replicou a Autora. (fls. 255 e segs).
Treplicaram os RR. (fls. 294).
Foi proferido despacho saneador (fls. 361 e segs), admitido o pedido reconvencional e seleccionada a matéria assente e a base instrutória.
Apresentou a Autora reclamação (fls. 371), sobre que recaiu despacho (fls. 499 e segs).
O processo prosseguiu os seus trâmites, tendo sido interpostos pelos RR. três recursos de agravo, cujo objecto irreleva para a apreciação do recurso de revista.

Procedeu-se a julgamento (fls. 499, 573, 586, 719) na sequência do qual foi proferida sentença (fls. 1058 e segs.) que julgou a acção procedente e condenou os RR.:


“a) A reconhecer a aquisição pela Autora do direito de propriedade sobre a fracção autónoma que actualmente é designada por letra “O” e que corresponde actualmente ao 5º andar do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..........em Lisboa, inscrito sob a ficha n° .......Ajuda e descrito sob o nº.......... do Livro B-88, na 30 Conservatória do Registo Predial de Lisboa e inscrito na matriz predial da freguesia de S. Francisco Xavier sob o artigo nº733 (anteriormente art. 3546 da freguesia da Ajuda) assim como ordenamos;

b) O cancelamento do registo do direito de propriedade inscrito a favor dos RR., sob a Ap. 2 de 23/09/98, relativamente à fracção referida em a).


Pelo que respeita à reconvenção vai a mesma julgada não provada e improcedente”.

Inconformados, recorreram os RR. (fls. 1073) para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por Acórdão de 9.10. 2008 – fls. 1200 a 1239 - decidiu:


“1 - […]
2- Julgar parcialmente procedente o recurso de apelação, interposto pelos apelantes RR., e consequentemente revogar a sentença recorrida, que julgou procedente a acção interposta pela apelada e reconheceu “a aquisição por esta do direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “O” e que corresponde ao 5º andar do prédio-................., em Lisboa”;
3 - Em sua substituição, decide-se:
Julgar improcedente a acção interposta pela apelada Autora e absolver os apelantes RR., do pedido;
4 - Julgar procedente o pedido reconvencional, na parte em que se pretende que seja reconhecido que os RR. (apelantes) são os legítimos proprietários da fracção em causa”;
5- Julgar o pedido reconvencional improcedente, na parte restante, com os fundamentos supra referidos, absolvendo-se nesta parte a apelada do pedido”.

Inconformados, recorreram os RR. e a Autora para este Supremo Tribunal.


A Autora, alegando, formulou as seguintes conclusões – fls. 1284 a 1292:
1. Vem o presente recurso de revista interposto do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa nos autos acima identificados, que, julgando parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelos Réus, revogou a sentença recorrida julgando improcedente a presente acção e procedente o pedido reconvencional na parte em que se pretende que “seja reconhecido que os RR. (apelantes) são os legítimos proprietários da fracção em causa”.
2. É contra estas decisões que a ora recorrente, inconformada, vem interpor o presente recurso, pedindo, em concreto, que o acórdão recorrido seja revogado e substituído por outro que mantenha a sentença proferida em 1ª instância, condenando os réus reconhecer a aquisição pela autora, ora recorrente, do direito de propriedade sobre fracção autónoma que é designada pela letra “O” e que corresponde actualmente ao 5º andar do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ................., em Lisboa, inscrito sob a ficha nº.........-Ajuda e descrito sob o nº...... do Livro B-88, na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa e inscrito na matriz predial da freguesia de S. Francisco Xavier sob o art.°733 (anteriormente art. 3546 da freguesia da Ajuda) e julgando a reconvenção deduzida pelos réus totalmente improcedente por não provada.
3. Em conformidade, deverá, também, ser ordenado o cancelamento do registo do direito de propriedade inscrito a favor dos Réus sob a Ap.2 de 23/09/98, relativo à referida fracção.
4. O acórdão recorrido incorreu em violação de lei substantiva, porquanto violou, nomeadamente e entre outros, os artigos 1251°, 1263° e 1287° do Código Civil, tendo incorrido em erro de interpretação e de aplicação das respectivas normas aos factos provados, e em erro de determinação da norma aplicável, pois à matéria assente deveria ter sido aplicado, desde logo, os normativos contidos nos artigos 1251°, 1260º, 1261°, 1262°, 1263° e 1287°, todos do Código Civil, cuja interpretação, ao contrário do decidido, e face aos factos provados, é suficiente para que se declare a aquisição a favor da ora recorrente por usucapião da aludida fracção.
5. In casu, e no que ao elemento material da posse diz respeito — o “corpus” — não há dúvidas de que o mesmo se encontra plenamente preenchido, se tivermos em conta desde logo, que desde a data em que passou a residir na fracção em causa — início de 1978 — a recorrente ali levou a cabo profundas obras de reconstrução, que incluíram entre outras, deitar paredes abaixo e que se traduziram na substituição de pavimentos azulejos e na pintura de paredes.
6. Obras nas quais a recorrente gastou, pelo menos, a quantia de 1.626.211$00, e que foram realizadas com base nas plantas, alçados, planos eléctricos e de condutas de água (necessários ao perfeito conhecimento da estrutura do andar) que FF lhe entregou logo quando esta ali começou a residir.
7. FF entregou tais documentos à recorrente, pelo menos, para que esta pudesse realizar tais obras, desde logo, porque o preço da compra e venda foi acordado tendo em conta o facto de o andar carecer de significativas obras de conservação, recuperação e beneficiação.
8. Estas obras foram realizadas com total conhecimento e sem qualquer oposição da parte de FF e mulher e/ou da parte dos ora recorridos.
9. Além das referidas obras, a recorrente pagou aos recorridos, nas datas que lhe foram impostas por FF e mulher, o preço da compra e venda em causa.
10. Na data da celebração do contrato promessa de compra e venda — 22 de Julho de 1977 — a recorrente entregou a FF, a título de sinal e por conta do preço, a quantia de 500.000$00.
11. No dia 25 de Outubro de 1977, a recorrente entregou ao primeiro Réu (ora recorrido) a quantia de 300.000$00, a título de reforço de sinal, e, em 6 de Setembro de 1979, a quantia de 950.000$00, apenas faltando por liquidar os restantes 50.000$00, que viriam a ser pagos posteriormente pelo então advogado da recorrente.
12. Estes pagamentos foram efectuados pela recorrente nas datas e condições definidas pelos recorridos.
13. Por outro lado, e já no que diz respeito ao elemento psicológico — o “animus” — a recorrente, a partir da entrega da casa — início de 1978 — sempre pensou que ia efectuar a escritura pública de compra e venda e actuou em conformidade com tal pressuposto, fazendo as obras e utilizando a casa como se a escritura já tivesse sido feita, sem pagamento de qualquer renda pela seu uso, recebendo na mesma os seus familiares e amigos, a correspondência.
14. Ou seja, desde 1978 até ao corrente ano de 2008 — decorreram mais de 30 (!) anos — a recorrente actuou sempre com “animus possidendi”.
15. E mesmo que se entendesse que o aludido contrato-promessa de compra e venda não constitui título translativo, o que admite sem conceder e por mera cautela de patrocínio, o que é facto é que o próprio título de posse está consubstanciado na entrega real e efectiva da fracção que foi feita e operada pelos promitentes-vendedores, por antecipação à celebração do contrato definitivo, à promitente compradora — a recorrente — que dela assim se “apossou” de plena boa fé, sem qualquer violência, mas antes sim pela cedência como se aludiu daqueles outros e na fracção passou a praticar todos os actos na convicção do respectivo direito, face ao, além do mais, pagamento do preço.
16. Em certas circunstâncias, o promitente-comprador age como dono, nomeadamente, quando a entrega da coisa pareça corresponder já a um cumprimento do contrato prometido, designadamente quando o preço está pago ou quase todo pago.
17. Nestes casos, ao cidadão médio o contrato de compra e venda afigura-se como uma mera formalidade, que não exclui que em termos socio-económicos a venda já esteja perfeita.

Pelo que exerce, originariamente, os poderes inerentes ao gozo de coisa própria: cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04.07.02 — Sumários 2002-236:


Mesmo partindo do princípio de que a entrega da coisa configura um acto de mera tolerância do promitente vendedor — art. 1253° al. b) do Código Civil - e que tal situação não goza de tutela possessória, mesmo assim sempre seriam de admitir casos excepcionais em que a tradição parece corresponder já ao cumprimento do contrato prometido, nomeadamente, quando o preço foi todo ou quase todo pago” — o sublinhado é nosso.
18. É o que se passa precisamente no caso dos presentes autos.
19. Está provado que do preço total de 1.800.000$00, estão pagos, desde 1978/1979, pelo menos 1.750.000$00, sendo que os vários pagamentos feitos pela recorrente foram-no sempre nas alturas em que tal lhe foi pedido pelos promitentes-vendedores.
20. Desde esta altura que a recorrente (promitente-compradora) vive e permanece na fracção em causa, ali tendo realizado as referidas obras de total reconstrução, e utilizando a casa como se a escritura já tivesse sido feita, sem pagamento de qualquer renda pela seu uso, recebendo na mesma os seus familiares e amigos e a sua correspondência.
21. Já depois de ter efectuado todos os pagamentos relativos ao preço da compra e venda, a recorrente foi recebendo da parte dos promitentes-vendedores e do Réu BB (advogado e representante daqueles) várias indicações de datas em que os mesmos prometiam que a escritura pública de compra e venda seria outorgada.
22. Veja-se, por exemplo, que em 6 de Setembro de 1979 a recorrente entregou ao primeiro Réu e ora recorrido a quantia de 950.000$00, correspondente a parte do preço, tendo este em tal data feito constar, por escrito, que a escritura pública seria celebrada alguns dias depois, isto é, entre o dia 10 e 25 de Setembro de 1979 — cf. alínea O) da Matéria Assente ou Especificação e documento constante de fls.72.
23. Ou seja, dúvidas não restam de que a recorrente sempre se comportou como proprietária do andar onde reside, nele praticando os actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade.
24. A transmissão da fracção foi operada pelo promitente-vendedor, sendo que a recorrente desde que para lá foi viver em 1978, “sempre pensou que ia efectuar a escritura pública de compra e venda” (cfr. resposta aos artigos 19° e 20° da BI.), actuando em conformidade com tal pressuposto, fazendo as obras e utilizando a casa como se a escritura já tivesse sido feita, sem pagamento de qualquer renda pela seu uso, recebendo na mesma os seus familiares e amigos, a correspondência...».
25. “Perante os factos 11, 12, 13, 15 e 16 não podem subsistir dúvidas de que a Autora vem exercendo desde 1978 actos de posse — actuando por forma correspondente a um verdadeiro proprietário sobre a fracção que reivindica; na verdade habita a mesma fracção, nela recebendo amigos e correspondência e realizou, pagando-as, obras avultadas de conservação e renovação da mesma; e fê-lo com a convicção de que era, na verdade, a proprietária já que tinha entrado em tal posse em consequência de uma promessa de compra e venda — que nada fazia crer que os promitentes-vendedores não cumprissem — e sem que, a partir daí, sofresse a oposição de quem quer que fosse a Autora, desde o momento em que entrou em tal posse sempre actuou — e deu a conhecer publicamente isso mesmo — como proprietária da fracção sendo, por isso mesmo, que efectuou e pagou avultadas obras” — cfr. sentença proferida pela 1ª instância.
26. A recorrente, tendo o “corpus” da posse, exerceu o poder de facto com o “animus”de exercer o direito real correspondente — o direito de propriedade.
27. Efectivamente, resulta das respostas negativas aos artigos 23°, 24° e 25° em confronto com a resposta aos artigos 13° a 21°, que é a recorrente — e não os recorridos — quem tem usufruído e usado a fracção como se de coisa sua se tratasse e não por mera tolerância dos proprietários.
28. Quer FF e mulher, quer os recorridos, sempre souberam e têm conhecimento de que a recorrente vive na mencionada fracção desde 1978, de forma ininterrupta, pública, pacífica e de boa-fé.
29. É inequívoco que a recorrente vem actuando, desde 1978, não em nome dos promitentes-vendedores, mas em nome próprio com a intenção de exercer sobre o prédio o direito de propriedade.
30. Em súmula, a recorrente celebrou um contrato de promessa de venda de uma fracção que passou a ocupar com o consentimento dos vendedores, efectuou os pagamentos estes lhe pediram até completar a totalidade do preço, fez obras de total remodelação e ali passou a residir como proprietária do mesmo, isto é, como se a escritura já tivesse sido feita, desde há mais de 30 anos.
31. A posse da recorrente, entendida no caso em análise como o poder de facto por si exercido sobre a coisa objecto do contrato prometido e que foi entregue antecipadamente, é, portanto, uma posse em nome próprio e, por isso, capaz de poder conduzir à aquisição da fracção por usucapião.
32. É inequívoco que a posse da recorrente é e sempre foi pacífica e de boa fé; mas, ainda que a posse da recorrente fosse entendida de má fé, tal facto não obstaria à verificação da usucapião, na medida em que, na data da propositura da presente acção, já a posse da recorrente sobre o andar se mantinha há mais de 20 anos.
33. A recorrente vem exercendo posse sobre a fracção em causa há mais de 30 anos, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma ininterrupta e na convicção de que exercia o direito real próprio em termos do qual possuía.
34. Está claramente provado que a recorrente exerceu sobre aquela fracção uma posse susceptível de justificar a aquisição originária, através da usucapião.
35. Após a celebração do contrato-promessa de compra e venda, FF e sua mulher investiram a recorrente na posse da fracção em causa, posse essa que dura há mais de 30 anos, sem qualquer interrupção, e que é pública, pacífica e de boa-fé, vindo a recorrente a praticar, relativamente àquela, todos os actos, activa e passivamente, como se proprietária de direito fosse.
36. Conclui-se, assim, que a fundamentação de facto e de direito vertidas na sentença da 1ª Instância não merecem qualquer reparo, não se avistando razões de ordem substantiva e/ou processual que pudessem ter conduzido à procedência do recurso de apelação interposto pelos réus.
37. Atento o que, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, deve o acórdão recorrido ser revogado e substituído por outro que mantenha a sentença proferida em 1ª instância, condenando os Réus a reconhecer a aquisição pela autora, ora recorrente, do direito de propriedade sobre a fracção autónoma que é designada pela letra “O” e que corresponde actualmente ao 5° andar do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua G...................., em Lisboa, inscrito sob a ficha n.°........Ajuda e descrito sob o n. °.......... do Livro B-88, na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa e inscrito na matriz predial da freguesia de S. Francisco Xavier sob o art.733 (anteriormente art.3546 da freguesia da Ajuda) e julgando a reconvenção deduzida pelos Réus totalmente improcedente por não provada.
38. Em conformidade, deverá, também, ser ordenado o cancelamento do registo do direito de propriedade inscrito a favor dos Réus sob a Ap... de 23/09/98, relativo à referida fracção.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso de revista, devendo, em consequência, o acórdão recorrido ser revogado e substituído por outro que mantenha a sentença proferida em 1ª instância, condenando os Réus a reconhecer a aquisição pela Autora, ora recorrente, do direito de propriedade sobre a fracção autónoma que é designada pela letra “O” e que corresponde actualmente ao 5° andar do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ...................., em Lisboa, inscrito sob a ficha nº....... — Ajuda e descrito sob o nº.......... do Livro B-88, na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa e inscrito na matriz predial da freguesia de S. Francisco Xavier sob o art.°733 (anteriormente art.3546 da freguesia da Ajuda) e julgando a reconvenção deduzida pelos Réus totalmente improcedente por não provada.

Em conformidade, deverá, também, ser ordenado o cancelamento do registo do direito de propriedade inscrito a favor dos Réus sob a Ap... de 23/09/98, relativo à referida fracção.


Os RR., alegando, formularam – fls. 1298 – as seguintes conclusões:
a) O direito de retenção previsto no art. 755°, n°1, alínea f) do Código Civil tem como pressuposto a existência de um crédito, emergente de incumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442° do Código Civil.
b) A recorrida não demonstrou que o contrato-promessa tivesse sido incumprido pela falecida cônjuge do promitente-comprador e nem sequer que esta nele se tivesse obrigado ou que o tivesse aceite.
c) Também não invocou a existência de qualquer crédito de entre os previstos no art. 442° do Código Civil.
d) Não concorrem, pois, os pressupostos do direito de retenção, pelo que, de acordo com o art. 1311°, n°2, do Código Civil, a restituição da fracção não poderia deixar de ser ordenada.
e) Imputa-se, assim, ao acórdão recorrido, na parte ora impugnada, a violação, por erro de interpretação e de aplicação, do disposto nos arts. 342°, nº1, 442°, 755°, nº1, alínea f) e 1311°, n°2 do Código Civil, a interpretar conforme sustentado nestas alegação e conclusões.
f) Em consequência espera-se a concessão da revista, julgando-se procedente o pedido reconvencional nos termos peticionados no articulado respectivo.
Os RR. juntaram com as suas alegações a certidão de fls. 1337 a 1349, emitida em 18.12.2008, pela 15ª Vara Cível Liquidatária (ex. 16ª Vara Cível Extinta) da comarca de Lisboa, onde se certifica, relativamente à acção de Processo Ordinário, registada sob o nº100/1994, em que é Autor AA e Réus BB e DD, certificando-se aí que a instância foi declarada interrompida por despacho datado de 16.11.2006, tendo o mesmo sido notificado às partes, por carta registada enviada em 21.11.2006, tendo-se a mesma mantido interrompida desde então.

Com o devido respeito, tal junção é inadmissível, porquanto a parte poderia tê-la junto antes, já que versa sobre um facto de que tomou conhecimento após notificação do despacho datado de 16.11.2006. Poderia, inclusivamente, tê-la obtido e junto com as alegações no recurso de apelação.

Por outro lado, não se antevê que apenas o julgamento da Relação tivesse tornado pertinente a junção de tal certidão, ademais irrelevante para a decisão do recurso de revista.

O art. 727º do Código de Processo Civil apenas consente a junção de documentos supervenientes sem prejuízo do disposto no nº2 do artigo 722.° e no nº2 do artigo 729.º.

“A junção de documentos ao abrigo da 2ª parte do nº1 do artigo 706º do Código de Processo Civil, só pode ter lugar se a decisão recorrida criar pela primeira vez a necessidade dessa junção, quer quando se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam”. – Ac. deste STJ, de 31.5.2005, Proc. 05B1094, in www.dgsi.pt.
Nesta perspectiva o documento não será considerado.
Os RR. contra-alegaram.

Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos Optou-se por manter a descrição da matéria de facto, tal como consta do Acórdão recorrido, ou seja, as respostas alteradas na 2ª Instância estão em destaque e sublinhadas, antecedidas das que constavam da sentença apelada. :


1) - Em 1977 a Autora habitava o 5.° andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua .............., em Lisboa, inscrito sob a ficha nº ........-Ajuda e descrito na 3ª C.R.P. de Lisboa sob o n°......... do Livro B-88 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Francisco Xavier sob o art. 733 (anterior art. 3546 da freguesia da Ajuda). (A)
2) - Na escritura de constituição de propriedade horizontal do prédio referido em 1), o 5º andar esquerdo do mesmo prédio passou a ser designado por 4º andar esquerdo, tendo a escritura de constituição da propriedade horizontal sido registada através da Ap. 15 de 12/4/79. (B)
3) - A partir da constituição do regime de propriedade horizontal o prédio referido em 1), o 5.° andar esquerdo do mesmo prédio passou a denominar-se 6.° esquerdo, sendo designado pela letra “O”. (C)
4) - Por acordo escrito datado de 22.7.1977 FF, casado, declarou prometer vender à Autora e esta declarou prometer comprar-lhe, mediante o pagamento do preço de 1.800.000$00 o 6.°andar esquerdo do prédio referido em 1) tendo-se, na altura, a Autora comprometido a desocupar integralmente o 5.°andar esquerdo do mesmo prédio até 30.11.77 e a entregá-lo a FF. (D)
5) - Na data referida em 4), a Autora entregou a FF, a título de sinal e por conta do preço, a quantia de 500.000$00. (E)
6) - Nos termos do acordo referido em 4) a Autora devia, no prazo de 90 dias a contar de 22.7.77, entregar a FF a quantia de 300.000$00 como reforço de sinal, sendo a quantia restante, de 1.000.000$00 a entregar no acto da celebração da escritura pública, a celebrar até 30.1.78, podendo tal prazo ser prorrogado até 31.3.78 em caso de impossibilidade de a Autora à mesma proceder na primeira data, suportando a mesma qualquer quebra da moeda que entretanto ocorresse. (F)
7) - Na data referida em 4) FF comprometeu-se a entregar à Autora na data da escritura, as plantas, alçados, planos eléctricos e de conduta de água necessárias ao perfeito conhecimento da estrutura do andar. (G)
8) - Na data referida em 4) a Autora e FF acordaram ainda que se o contrato não fosse cumprido nos seus precisos termos o segundo restituiria à primeira o sinal em dobro e a Autora perderia o sinal prestado consoante tal facto fosse imputável a um ou a outro dos contraentes. (H)
9) - A escritura de compra e venda referida em 5) ainda não foi outorgada, não tendo sido nas datas previstas pelo menos por ainda não estar concluído o processo de constituição de propriedade horizontal do prédio referido em 1) - (1)
10) - No início de 1978 a fracção autónoma referida em 4) foi entregue à Autora que, por sua vez, entregou na mesma altura a FF o 5º andar esquerdo do prédio referido em 1) e hoje 4.° esquerdo, mais tendo o FF entregue à Autora os documentos referidos em 7) - (J)
11) - A partir do momento referido em 10) a Autora passou a ocupar a fracção correspondente ao 6°andar esquerdo do prédio referido em 1) - (L)
12) - A entrega referida em 10) visou, pelo menos, permitir à Autora a efectivação de obras no andar prometido vender e comprar. (M)
13) - No dia 25.10.77 a Autora entregou ao primeiro Réu a quantia de 300.000$00, a título de reforço de sinal, quantia essa entregue a FF. (N)
14) - Em 6.9.79 a Autora entregou ao 1º Réu 950.000$00, correspondente a parte do preço referido em 5), tendo tal valor sido entregue a FF tendo tal sido feito constar, por escrito, que os restantes 50.000$00 seriam pagos no acto da escritura que a Autora e o 1º Réu, estabeleceram que seria celebrada entre o dia 10 a 25 de Setembro de 1979, devendo o FF avisar a Autora, com pelo menos 10 dias de antecedência, por carta-registada, de qual o Cartório Notarial e o dia e hora para o efeito. - (O)
15) - No dia 03.8.82 a Autora fez a declaração na competente repartição de finanças para efeitos de isenção de sisa. - (P)
16) - Após a entrega à Autora do andar prometido vender a mesma levou a cabo, em tal andar, várias obras a que o FF se não opôs. - (Q)
17) - FF faleceu no estado de casado com GG, no dia 5.5.84. - (R)
18) - Através da inscrição G............ Ap.. de 23.9.98, a propriedade da fracção autónoma referida em 4), encontra-se inscrita a favor dos RR., sem determinação de parte ou direito, por sucessão hereditária relativamente a FF e GG. - (5)
19) - O preço referido em 4) teve em conta o facto de o andar carecer de significativas obras de conservação, recuperação e beneficiação. - (T)
20) - A Autora, nunca pagou nem contribuiu para quaisquer despesas comuns do condomínio e, designadamente, remuneração da porteira, seguros do prédio, contribuições e taxas, despesas de electricidade, de água, e limpeza de partes comuns, manutenção de elevadores e outras. - (U)
21) - Após a morte de FF a Autora enviou a GG uma carta pedindo a outorga da escritura pública de compra e venda em cumprimento do acordo referido em 4) - (V)
22) - A Autora instaurou contra GG e os RR. uma acção procurando obter a execução do contrato promessa referido em 4), acção essa que correu seus termos no então 14° Juízo cível da Comarca de Lisboa, 3ª Secção, tendo a mesma sido julgada improcedente nos termos e com os fundamentos constantes dos documentos de fls. 276 a 278 dos autos. - (X)
23) - Face à improcedência de tal acção a Autora instaurou contra os RR uma acção que corre seus termos na 16ª Vara Cível de Lisboa, 2ª Secção sob o n°... pedindo a execução específica do contrato promessa referido em 4) com fundamento na adesão de GG ao mesmo contrato, acção essa que se encontra a aguardar o decurso do prazo de notificação da oposição ao incidente de intervenção principal requerido pela Autora. - (Z)
24) - A Autora nunca interveio em qualquer assembleia de condóminos do prédio em causa em que se situa a fracção referida em 4) - (AA)
25) - Antes da celebração do acordo referido em 4) a Autora combinou com FF que entregava o então 4º andar esquerdo do prédio aludido em 1) - (1)
26) - Tal acordo foi feito contra a venda do então 5.° andar esquerdo do mesmo prédio. - (2)
27) - A entrega referida em 10) foi feita por FF. – (3)
28) - As entregas de numerário referidas em 13) e 14) foram feitas ao 1° Réu que então agiu em nome, pelo menos do pai e que, na data de 25.1.78, ao dirigir à Autora a carta de fls.275 dos autos agiu em nome dos pais. [Este artigo foi alterado no seguimento de impugnação da decisão da matéria de facto, para]:
Provado apenas o que consta de N) e O) da matéria assente”. (4)
29) - Em 1978 e 1979 a Autora levou a cabo obras no andar prometido vender e comprar - (13)
30) - Obras essas de reconstrução. - (14)
31) - E que incluíram deitar paredes abaixo. - (15)
32) - E que se traduziram na substituição de pavimentos e azulejos. - (16)
33) - E na pintura de paredes. - (17)
34) - A Autora gastou nas obras referidas no andar dos autos, 1.626.211$00. - (18)
35) - A Autora a partir da entrega referida em 10) sempre pensou que iria efectuar a escritura pública de compra e venda e actuou em conformidade com tal pressuposto, fazendo as obras e utilizando a casa como se a escritura estivesse já feita, sem pagamento de qualquer renda pelo seu uso, recebendo na mesma os seus familiares e amigos, a correspondência.

[A resposta a esta matéria foi alterada, no seguimento de impugnação da decisão da matéria de facto para]:


“A Autora a partir da entrega referida em J) sempre pensou que ia efectuar a escritura pública de compra e venda”. - (19/20)
36) - Parte das pessoas com quem a Autora lidava e as suas amigas pensavam que a mesma já tinha feito a escritura pública de compra e venda do andar em causa pois a Autora lhes tinha referido que ia comprar a casa e fez as obras aludidas. - (21)
37) - FF e mulher nunca exigiram à Autora a entrega do andar em causa. [A resposta a este artigo foi alterada para]:
FF nunca exigiu à Autora, a entrega do andar em causa” – (22)
38) - A não intervenção da Autora referida em 24), deveu-se ao facto de a mesma nunca ter sido convocada para qualquer reunião de condóminos, como referido em 1) – (26)
39) - Nem nunca lhe tendo sido pedido qualquer pagamento de despesas do prédio ou referente a obras. - (27)
39-A [No seguimento de impugnação da decisão da matéria de facto, e relativamente ao quesito 29º, foi aditada a seguinte resposta.
“A GG, pediu pelo menos uma vez à Autora que procedesse à entrega do andar pela mesma ocupado”.
40) - Em data não apurada mas situada há cerca de 12 a 14 anos e entre duas mulheres, cuja identidade se desconhece, ocorreu uma conversa no patamar do andar em causa em que uma disse “...que tinha de sair...” e outra disse “...que não saía...”.

[A resposta a este artigo foi alterada para]:


Pelo menos a Ré DD fez idêntico pedido”. - (30)

41) - Em consequência da Autora usar o andar em causa os RR. não recebem rendas ou outros rendimentos do mesmo andar. - (32, 33 e 34).


Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações dos recorrentes que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se a Autora adquiriu a propriedade da fracção, objecto mediato do contrato promessa de compra e venda, celebrado pelo entretanto falecido pai dos 1º Réu e 2º Ré – questão fulcral que se relaciona com o objecto do recurso dos RR. – que sustentam que o referido contrato-promessa não foi incumprido e, por tal, não pode a recorrente Autora beneficiar de direito de retenção.
Neste contexto apreciaremos os recursos, na conexionada e comum questão de saber, se, ante o contrato-promessa de compra e venda de 22.7.1977, Autora (promitente-compradora), adquiriu o direito de propriedade da fracção por usucapião, o que implica que, do mesmo passo, apreciemos a pretensão dos RR.
Vejamos.
Entre a Autora, como promitente-compradora e o falecido pai do 1º Réu, como promitente-vendedor, foi celebrado, em 22.7.1997, um contrato-promessa de compra e venda tendo como objecto mediato o 6º andar esquerdo do prédio identificado nos autos.
Foi estipulado o preço total de 1.800.000$00.
Não se questiona que se trata de um contrato-promessa bilateral de compra e venda – art. 410º do Código Civil.
Tal normativo define, contrato-promessa nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”.
Contrato-promessa - é um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.

Trata-se de um “pactum de contrahendo (Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª ed.-83).



É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula”- (ob. cit., 83-84).
Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato” - Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., I-301).
Tendo-se provado que, no início de 1978, o promitente-vendedor entregou à Autora a fracção em causa, que desde aí passou a ocupar, visando tal entrega permitir-lhe realizar obras, que a Autora aí levou a cabo, em 1978 e 1979, a que o promitente-vendedor se não opôs, tendo gasto l.626.211$00; que, em 06.09.79, a Autora entregou ao 1° Réu a quantia de 950.000$00, que por sua vez a entregou ao FF, comprometendo-se (a Autora) a entregar a parte restante no acto da escritura, a celebrar entre o dia 10 a 25 de Setembro de 1979, restando pagar apenas 50.000$00, importa saber que consequências jurídicas emergem desta actuação possessória da Autora em relação à fracção.
A Autora pretende que adquiriu a propriedade do imóvel por usucapião, dado o lapso de tempo decorrido desde a “traditio” do imóvel, as características da sua posse e o tempo decorrido até à data da propositura da acção.
O art. 1251º do Código Civil define posse como - “O poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de doutro direito real”.
O art. 1287º do citado diploma estatui - “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida opor certo lapso de tempo faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação é o que se chama usucapião”.
A posse conducente a usucapião, tem de ser pública e pacífica, influindo as características de boa ou má-fé, justo título e registo de mera posse, na determinação do prazo para que possa produzir efeitos jurídicos.
A posse, face à concepção adoptada na definição que do conceito dá o art. 1251º do Código Civil, tem de se revestir de dois elementos: o “corpus”, ou seja, a relação material com a coisa, e o “animus”, o elemento psicológico, a intenção de actuar como se o agente fosse titular do direito real correspondente, seja ele o direito de propriedade ou outro.
“A doutrina dominante (Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, III, 2.ª ed., pág.5; Mota Pinto, “Direitos Reais”, p. 189; Henrique Mesquita, “Direitos Reais”, 69 e ss; Orlando de Carvalho, RLJ, 122-65 e ss; Penha Gonçalves, “Direitos Reais”, 2ª ed., págs. 243 e ss.) sustenta que o conceito de posse, acolhido nos arts. 1251º e ss., deve ser entendido de acordo com a concepção subjectivista, analisando-se por isso numa situação jurídica que tem como ingredientes necessários o “cor­pus” e o “animus possidendi” (contra, Menezes Cordeiro, “Direitos Reais”, 1º-563 e ss; Oliveira Ascensão, “Direitos Reais”, 4ªed., págs. 42 e ss.).

O “corpus” da posse traduz-se no “poder de facto” manifestado pela actividade exercida por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (arts. 1251º e 1252.º, nº2).

Actividade que não carece, aliás, de ser sempre efectiva, pois uma vez adquirida a posse, o “corpus” permanece como que espiritualizado, enquanto o possuidor tiver a possibilidade de o exercer (art. 1257º, n.º1 ).

Quanto ao “animus possidendi”, a sua presença e relevância não poderão ser recusadas quando a actividade em que o “corpus” se traduz pela causa que a justifica, seja reveladora, por parte de quem a exerce, da vontade de criar em seu bene­fício, uma aparência de titularidade correspondente ao direito de propriedade ou outro direito real.” – cfr. Abílio Neto, in “Código Civil Anotado”, 15ª edição 2006, pág.1037.


Só a posse exercida em nome próprio e que revista as características de pacífica, titulada, de boa-fé e exercida durante certo lapso de tempo conduz à usucapião.
“A usucapião, que é uma forma de constituição de direitos reais e não de transmissão, baseia-se numa situação de posse – corpus e animus – exercida em nome próprio, durante os períodos estabelecidos na lei e revestindo os caracteres que a lei lhe fixa, pública, contínua, pacífica, titulada e de boa fé” – Ac. deste STJ, de 14.12.1994, in CJSTJ, 1994, III, 183.
Em regra, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – é, nesta perspectiva, um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil.
Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., pág. 6, e Antunes Varela, na RLJ, Ano 124, pág. 348, sustentam:
“O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador.

Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário”.

São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.

Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.

Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.

O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.


O Professor Antunes Varela, retomando o tema na RLJ, 128, pág. 146, escreve:
... O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.
Vaz Serra, in R.L.J., Ano 109, págs. 347 e 348 ensina:
“O promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, […] passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, […] julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade” – (destaque nosso)
Calvão e Silva, in “Sinal e Contrato-Promessa”, 11ª edição, pág. 231, nota 55, é de semelhante opinião:
“Não nos parece possível a priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente.

Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus”.


O art. 1287º do citado diploma estatui – “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida opor certo lapso de tempo faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação é o que se chama usucapião”.
Importa, casuisticamente, saber se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio, o que acontece nos casos citados no ensino de Varela.
Ora, se a posse for de considerar em nome alheio, o promitente-comprador – não havendo eficácia real da promessa – art. 413º do Código Civil – dispõe do direito de retenção como direito de garantia para pagamento do dobro do sinal prestado, em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente vendedor – arts. 442º, nº1, e 755º, nº1, f) do Código Civil – bem como do direito previsto na parte final do nº2 do art. 442º do Código Civil – ou seja, a haver “o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, [a coisa entregue] determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
Nos termos do nº3 do artigo 442º pode o contraente fiel, em alternativa, requerer a execução específica do contrato – art. 830 º do Código Civil.
No caso da 2ª alternativa do nº2, 2ª parte do art. 442º, o promitente fiel pode optar pelo aumento da coisa ou direito, podendo a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808° – parte final do nº3 do art. 442º.
O nº4 define as consequências do incumprimento, quando nada foi convencionado, porque a sanção para o incumprimento, em regra, envolve o mecanismo do sinal, quer o incumprimento definitivo se deva ao promitente-comprador (que passou o sinal – caso em que lhe sendo imputável o incumprimento o perderá).
Se se dever ao promitente-vendedor, que recebeu o sinal, o incumprimento definitivo do contrato promessa terá ele que o prestar em dobro, acrescido naturalmente de juros de mora, se pedidos.
Fizemos alusão, breve, ao regime previsto na lei para o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda imóveis, mas importa dizer de forma clara, que a causa de pedir da acção não ancora no incumprimento do contrato-promessa, mas antes em saber se a Autora adquiriu, originariamente, o direito de propriedade.
Esta questão, deve ser dirimida à luz da natureza da posse do promitente-comprador, apreciada, casuisticamente, como defende Varela com o aplauso de grande parte da doutrina e da jurisprudência.
No caso dos autos, manifestamente, não estava em causa alegada inversão do título de posse para ajuizar se a Autora o exercera contra o promitente-vendedor, mas antes e tão só, saber se a prolongada posse por si exercida, desde a entrega do prédio pelo promitente-comprador e a não oposição deste à realização de obras, sendo tal posse pública e pacífica, tudo aliado ao facto de só faltar pagar o equivalente a 50.000$00 (na velha moeda) na data da escritura, que seria aprazada pelo promitente-vendedor, evidencia uma posse em nome próprio, hábil e idónea para conduzir à usucapião.
A nossa resposta é positiva. Está provado:
A Autora está, desde o início de 1978, na fracção objecto do contrato-promessa de compra e venda; obteve a entrega por parte do promitente-comprador da fracção onde, desde aí mora; pagou a quase totalidade do preço (faltando pagar 50.000$00 (€ 249,40) do preço global estipulado em 22.7.1977 – 1.800.000$00).

As obras que realizou foram autorizadas pelo promitente-comprador que se comprometeu-se a entregar-lhe, na data da escritura, as plantas, alçados, planos eléctricos e de conduta de água. Essa entrega visou permitir à Autora realizar obras na fracção prometida vender, tendo a Autora aí levado a cabo várias obras, em 1978 e 1979, a que o promitente-vendedor se não opôs, e em que gastou 1.626.211$00; obras essas de reconstrução e que incluíram deitar paredes abaixo e na substituição de pavimentos e azulejos e pintura de paredes.

A escritura fora aprazada para 30.1.78 mas não foi realizada, apesar de solicitada pela Autora, que a partir da entrega sempre pensou que ia efectuar a escritura pública de compra e venda.

O promitente-comprador FF nunca exigiu à Autora, a entrega do andar em causa.



No dia 03.8.82 a Autora fez a declaração na competente repartição de finanças para efeitos de isenção de sisa.
Concluímos, assim, que a posse exercida pela Autora além do elemento material – corpus – contacto e ligação à coisa detida – se revestiu de intenção de exercer um direito próprio – não em nome do promitente-comprador – portanto, com animus rei sibi habendi, correspondente à actuação de um proprietário, pelo tempo e com as características de uma posse boa para aquisição, que se consumou por terem decorrido mais de 20 anos entre a data da traditio e a da propositura da acção.
Pelo exposto o recurso da Autora procede.
Por quanto dissemos se entrevê que o recurso dos RR. está votado ao insucesso.
Os RR., em sede reconvencional, peticionam o reconhecimento do direito de propriedade do imóvel e consequente reconhecimento de serem os seus donos com a inerente condenação da Autora a restituir-lho.
O Acórdão recorrido, no que respeita ao pedido reconvencional, julgou-o procedente na parte em que se pretende que “seja reconhecido que os RR. (apelantes) são os legítimos proprietários da fracção em causa” e improcedente, na parte restante [indemnização pelos prejuízos sofridos pela ocupação até sua efectiva restituição e entrega].
O Acórdão, na lógica da decisão do recurso da Autora, que julgou totalmente improcedente, por não considerar que tivesse adquirido o direito de propriedade, julgou parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo aos RR. o direito de propriedade mas recusando a entrega por considerar que à Autora assiste o direito de retenção – art. 755º, nº1, f) do Código Civil – sobre o imóvel.
Ora, como, inclusivamente, assinalam os RR., a Autora não invocou qualquer direito de retenção – atente-se que a causa de pedir não foi a existência do direito de retenção que emerge, por via de regra, do incumprimento do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor que consentiu na traditio, indemnização devida por via do mecanismo do sinal – art. 442º, nº2, do Código Civil (dobro do sinal) – sendo que a Relação não podia tomar em consideração fundamentos que não foram invocados, a menos que se tratasse de questão de conhecimento oficioso, que não era.
Ademais, na contestação da reconvenção, a Autora nem sequer invocou direito de retenção, antes afirmando, reiteradamente, que havia adquirido o imóvel por usucapião.
O direito retenção é um direito de garantia que “consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele” – “Código Civil Anotado” de Pires de Lima e Antunes Varela, vol.I, pág.722.
O direito de retenção conferido ao promitente-comprador não visa mantê-lo na fruição de qualquer direito de gozo, mas antes garantir o pagamento do seu crédito – dobro do sinal prestado – no pressuposto de que existe incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor que recebeu o sinal.
Não estando em causa o direito de retenção de que a Autora poderia eventualmente lançar mão, mas que não o fez, não tem este Tribunal que apreciar nessa perspectiva, o recurso dos RR., que naufraga.
Ademais, tendo sido concedida a revista do recurso da Autora, desde logo, o recurso dos RR. não poderá vingar.
Finalmente, importa referir que tendo os RR. registado a seu favor a propriedade do imóvel, sem determinação de parte ou direito, como se dá conta no Acórdão recorrido – fls. 1237 – item 18) dos factos provados – esse facto, nos termos do art. 7º do C.R. Predial, apenas confere a presunção legal, ilidível, de que o direito existe na esfera jurídica dos titulares inscritos.
Todavia, essa presunção acha-se ilidida pela prova de que a Autora adquiriu o imóvel pela via da usucapião.
Estando registada, a favor dos RR., a aquisição do direito de propriedade de harmonia com a regra do art. 7º do C.R. Predial, beneficiam os registrantes da presunção de que o direito de propriedade existe na sua titularidade, nos exactos termos em que o registo o define.
Tal presunção, é ilidível pois que, como afirma, o Professor Oliveira Ascensão, in “Direitos Reais”, 5ª edição, pág.382,
- “É preciso não esquecer que a base de toda a nossa ordem imobiliária não está no registo, mas na usucapião. Esta em nada é prejudicada pelas vicissitudes registrais; vale por si.

Por isso, o que se fiou no registo passa à frente dos títulos substantivos existentes mas nada pode contra a usucapião”.


Como antes dissemos tal presunção foi ilidida, pelo que dela não se podem prevalecer os Réus.
O recurso dos RR. qua tale soçobra.
Decisão:
Nestes termos:
Concede-se a revista pedida pela Autora, revogando-se o Acórdão recorrido, ficando a vigorar o sentenciado na 1ª Instância, ou seja, a condenação dos RR., nos termos ali decretados; consequentemente, revoga-se, ainda, o Acórdão recorrido na parte em que concedeu parcialmente provimento recurso dos RR., absolvendo-se, agora, a Autora dos pedidos reconvencionais.
Custas neste Supremo e na Relação pelos RR.
Supremo Tribunal de Justiça, 12 de Março 2009
Fonseca Ramos (Relator)

Cardoso Albuquerque



Salazar Casanova




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